Derechos y obligaciones de condóminos en CDMX: guía legal 2026
La vida en condominio es la realidad cotidiana de millones de habitantes de la Ciudad de México. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), más del 25 por ciento de las viviendas particulares habitadas en la CDMX se encuentran en edificios de departamentos o conjuntos habitacionales sujetos al régimen de propiedad en condominio. Esta cifra se incrementa notablemente en alcaldías como Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Coyoacán, donde los desarrollos verticales predominan en el paisaje urbano. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, es el ordenamiento que regula los derechos y obligaciones de los condóminos, la organización de las asambleas, las funciones del administrador, el cobro de cuotas de mantenimiento y la resolución de conflictos dentro de estos inmuebles. A pesar de su importancia, muchos condóminos desconocen el contenido de esta ley y de su propio reglamento interno, lo que genera conflictos que podrían evitarse con información adecuada. La Lic. Tania Mendoza, especialista en derecho inmobiliario en CDMX, presenta en esta guía un análisis completo del marco legal aplicable.
Marco legal: la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la CDMX
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México es el ordenamiento central que regula la vida en condominio en la capital. Esta ley establece las bases para la constitución, organización, funcionamiento y extinción del régimen de propiedad en condominio, complementada por el Código Civil para la Ciudad de México en lo que no se oponga a sus disposiciones específicas.
La ley define al condominio como la propiedad de los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública. Cada condómino es propietario exclusivo de su unidad privativa y copropietario de las áreas y bienes comunes del condominio en la proporción que le corresponde según su porcentaje de indivisos.
El porcentaje de indivisos es un concepto fundamental en el derecho condominial. Representa la proporción que cada unidad privativa tiene respecto del total del condominio y se establece en la escritura constitutiva del régimen. Este porcentaje determina la contribución de cada condómino a los gastos comunes, su participación en las votaciones de la asamblea y su derecho proporcional sobre las áreas comunes. La escritura constitutiva del régimen de condominio, que debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, es el documento que establece las características del condominio, sus áreas privativas y comunes, los porcentajes de indivisos y las reglas básicas de convivencia.
Adicionalmente, cada condominio debe contar con un reglamento interno aprobado por la asamblea de condóminos que desarrolle y particularice las disposiciones de la ley conforme a las necesidades específicas del inmueble. Este reglamento tiene fuerza obligatoria para todos los condóminos, poseedores y ocupantes del inmueble.
Derechos de los condóminos según la ley
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México reconoce un amplio catálogo de derechos a favor de los condóminos que todo propietario debe conocer para ejercerlos plenamente. Estos derechos se derivan tanto de la propiedad exclusiva sobre la unidad privativa como de la copropiedad sobre las áreas comunes.
El primer derecho fundamental es el de uso, goce y disfrute de la unidad privativa. El condómino puede usar su departamento, casa o local conforme al destino establecido en la escritura constitutiva y en el reglamento interno, sin más limitaciones que las que imponga la ley, los derechos de los demás condóminos y las normas de convivencia del condominio. Este derecho incluye la posibilidad de arrendar la unidad a terceros, salvo que la escritura constitutiva lo prohíba expresamente. Si usted es arrendador o arrendatario, le recomendamos consultar nuestra guía sobre contratos de arrendamiento en CDMX.
El segundo derecho es el de participar en las asambleas de condóminos con voz y voto. Cada condómino tiene derecho a asistir a las asambleas generales ordinarias y extraordinarias, a expresar sus opiniones sobre los asuntos tratados y a votar conforme al porcentaje de indivisos que le corresponde. Este derecho puede ejercerse personalmente o a través de representante legal debidamente acreditado mediante carta poder.
El tercer derecho relevante es el de usar y disfrutar las áreas y bienes comunes del condominio, como pasillos, escaleras, elevadores, áreas verdes, salones de usos múltiples, estacionamientos de visitas y demás espacios de uso compartido. Este derecho se ejerce en proporción al indiviso de cada condómino y conforme a las reglas que establezca el reglamento interno.
Otros derechos importantes incluyen el de solicitar al administrador información sobre el estado financiero del condominio, el de impugnar ante la asamblea o ante la Procuraduría Social de la CDMX las decisiones que considere contrarias a la ley o al reglamento, el de proponer puntos para el orden del día de las asambleas, y el de exigir al administrador el cumplimiento de sus obligaciones legales. Si desea conocer más sobre los derechos que la ley le otorga como propietario, consulte nuestra guía sobre derechos del inquilino en CDMX 2026, que también aborda la perspectiva del arrendador condómino.
Obligaciones de los condóminos: cuotas y mantenimiento
Las obligaciones de los condóminos constituyen la contraparte necesaria de los derechos que la ley les reconoce. Su cumplimiento es indispensable para la viabilidad económica y la convivencia armónica dentro del condominio. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México establece un catálogo detallado de estas obligaciones.
La obligación principal y más relevante en la práctica es el pago de las cuotas de mantenimiento y administración. Conforme a la ley, todo condómino está obligado a contribuir a los gastos comunes del condominio en la proporción que le corresponde según su porcentaje de indivisos. Estos gastos incluyen el mantenimiento de las áreas comunes, el pago de servicios generales (energía eléctrica de áreas comunes, agua de uso general, servicio de limpieza y vigilancia), el fondo de reserva para reparaciones mayores y los honorarios del administrador.
Las cuotas de mantenimiento se fijan por la asamblea de condóminos con base en el presupuesto anual de gastos que presenta el administrador. La ley establece que el monto de las cuotas debe ser suficiente para cubrir los gastos ordinarios de mantenimiento y administración, así como para constituir y mantener un fondo de reserva para obras mayores, siniestros y gastos extraordinarios. El incumplimiento en el pago de las cuotas genera recargos y puede dar lugar a acciones legales por parte de la administración.
Otras obligaciones fundamentales de los condóminos incluyen: realizar a su costa las obras de mantenimiento y reparación de su unidad privativa, abstenerse de realizar actos que afecten la estructura, seguridad o estabilidad del inmueble, respetar los horarios de silencio y las normas de convivencia del reglamento interno, permitir el acceso a su unidad cuando sea necesario para realizar reparaciones de las instalaciones comunes, no destinar la unidad privativa a usos distintos de los autorizados en la escritura constitutiva, y cumplir con las disposiciones de protección civil aplicables.
| Obligación | Fundamento legal | Consecuencia por incumplimiento |
|---|---|---|
| Pago de cuotas ordinarias | Ley de Propiedad en Condominio CDMX | Recargos, restricción de servicios no esenciales, acción judicial |
| Pago de cuotas extraordinarias | Aprobación en asamblea | Mismas que cuotas ordinarias |
| Mantenimiento de unidad privativa | Escritura constitutiva y reglamento | Responsabilidad por daños a terceros |
| Respetar uso autorizado | Escritura constitutiva | Sanción por asamblea, denuncia ante PROSOC |
| No afectar estructura | Ley de Propiedad en Condominio CDMX | Responsabilidad civil y posible denuncia penal |
| Permitir acceso para reparaciones | Ley de Propiedad en Condominio CDMX | Responsabilidad por daños derivados |
Asambleas de condóminos: quórum, convocatoria y votación
La asamblea general de condóminos es el órgano supremo de decisión del condominio. En ella se discuten y resuelven todos los asuntos de interés común, desde la aprobación del presupuesto anual hasta la remoción del administrador. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México regula detalladamente los requisitos de convocatoria, quórum y votación que deben cumplirse para que las decisiones de la asamblea sean válidas.
Existen dos tipos de asambleas: las ordinarias, que deben celebrarse al menos una vez al año para tratar asuntos como la aprobación del informe financiero del administrador, la fijación de cuotas de mantenimiento y la elección o ratificación del comité de vigilancia; y las extraordinarias, que se convocan cuando surge un asunto urgente que no puede esperar hasta la próxima asamblea ordinaria.
La convocatoria para la asamblea debe realizarse conforme a los procedimientos establecidos en la ley y el reglamento interno. Generalmente se requiere que la convocatoria se emita con una anticipación mínima de siete días hábiles, que se notifique personalmente a cada condómino o se fije en los lugares visibles del condominio, y que incluya el orden del día, la fecha, hora y lugar de la reunión.
En cuanto al quórum, la ley establece que para la primera convocatoria se requiere la asistencia de condóminos que representen al menos el 51 por ciento de los indivisos del condominio. Si no se reúne este quórum, se podrá emitir una segunda convocatoria en la que la asamblea se celebrará con los condóminos que asistan, cualquiera que sea el porcentaje que representen, salvo para asuntos que la ley exija un quórum especial.
Para asuntos de especial trascendencia, la ley exige mayorías calificadas. La modificación de la escritura constitutiva o del reglamento interno requiere el voto favorable de condóminos que representen al menos el 75 por ciento de los indivisos. La extinción voluntaria del régimen de condominio requiere unanimidad. Las decisiones ordinarias, como la aprobación del presupuesto o la elección del administrador, se toman por mayoría simple de los indivisos presentes en la asamblea.
| Tipo de asunto | Quórum requerido | Mayoría para aprobación |
|---|---|---|
| Asuntos ordinarios (presupuesto, cuotas) | 51% de indivisos (1a convocatoria) | Mayoría simple de los presentes |
| Modificación de reglamento interno | 75% de indivisos | 75% de los indivisos totales |
| Modificación de escritura constitutiva | 75% de indivisos | 75% de los indivisos totales |
| Obras nuevas en áreas comunes | 51% de indivisos | Mayoría simple de los presentes |
| Extinción del régimen de condominio | 100% de indivisos | Unanimidad |
| Remoción del administrador | 51% de indivisos | Mayoría simple de los presentes |
Funciones y responsabilidades del administrador
El administrador es la figura encargada de la gestión operativa, financiera y legal del condominio. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México establece sus funciones, obligaciones y responsabilidades de manera detallada, y le confiere un papel central en el funcionamiento cotidiano del inmueble.
El administrador puede ser un condómino designado por la asamblea, un profesional externo contratado para tal efecto o una persona moral especializada en administración condominial. Su nombramiento debe constar en acta de asamblea y, para efectos de representación legal del condominio, debe protocolizarse ante notario público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Entre las funciones principales del administrador se encuentran las siguientes: llevar un libro de actas de las asambleas debidamente autorizado por la Procuraduría Social de la CDMX; administrar los fondos del condominio conforme al presupuesto aprobado por la asamblea; realizar o supervisar las obras de mantenimiento necesarias en las áreas comunes; cobrar las cuotas de mantenimiento a los condóminos y aplicar los recargos correspondientes a los morosos; contratar y supervisar al personal de servicio del condominio (vigilancia, limpieza, mantenimiento); representar legalmente al condominio ante autoridades administrativas y judiciales; presentar a la asamblea un informe detallado de ingresos y egresos al menos una vez al año; y cumplir con las obligaciones fiscales y laborales que correspondan al condominio como patrón.
La ley también establece que el administrador debe rendir cuentas de su gestión de manera transparente y oportuna. Los condóminos tienen derecho a solicitar información sobre el estado financiero del condominio y a revisar la documentación contable. El administrador que incumpla sus obligaciones puede ser removido por la asamblea y, en casos graves, puede incurrir en responsabilidad civil o penal por el manejo indebido de los fondos del condominio.
El Comité de Vigilancia, integrado por condóminos electos en asamblea, tiene la función de supervisar la gestión del administrador y verificar que el manejo de los recursos se ajuste al presupuesto aprobado. Este comité constituye un contrapeso importante al poder del administrador y su existencia es obligatoria conforme a la ley.
Condóminos morosos: qué hacer ante el impago de cuotas
El impago de cuotas de mantenimiento es uno de los problemas más frecuentes y perjudiciales en la vida condominial de la Ciudad de México. Cuando un condómino deja de pagar sus cuotas, la carga económica se redistribuye entre los demás propietarios o, peor aún, se deterioran las áreas comunes por falta de recursos para su mantenimiento.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México establece mecanismos específicos para enfrentar esta situación. En primer lugar, la ley autoriza el cobro de intereses moratorios sobre las cuotas vencidas, en el porcentaje que establezca el reglamento interno o, en su defecto, conforme al interés legal previsto en el Código Civil para la Ciudad de México.
En segundo lugar, la ley permite que la administración del condominio restrinja al condómino moroso el uso de ciertos servicios y áreas comunes no esenciales, como el salón de usos múltiples, las áreas recreativas o el estacionamiento de visitas. Esta medida tiene como finalidad presionar al moroso para que regularice su situación sin afectar servicios indispensables como el acceso a su unidad, los pasillos, las escaleras o los elevadores.
En tercer lugar, cuando la vía conciliatoria no produce resultados, la administración del condominio puede iniciar una acción judicial de cobro de las cuotas adeudadas. Este procedimiento se tramita ante los juzgados civiles de la Ciudad de México y puede derivar en el embargo de bienes del condómino moroso, incluyendo, en casos extremos, la propia unidad privativa. Los títulos de crédito, como los pagarés suscritos por el condómino al momento de la compra como garantía de pago de cuotas, facilitan el proceso judicial al permitir la vía ejecutiva mercantil, que es más expedita.
Es importante señalar que la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC) ofrece servicios de mediación y conciliación para conflictos condominiales, incluyendo los derivados del impago de cuotas. Antes de acudir a la vía judicial, es recomendable agotar estos mecanismos alternativos de solución de conflictos.
Conflictos en áreas comunes y su resolución
Los conflictos relacionados con el uso de las áreas comunes del condominio son una fuente constante de tensión entre condóminos. Estos conflictos abarcan desde disputas menores sobre el uso de cajones de estacionamiento hasta enfrentamientos serios por la apropiación indebida de espacios comunes para uso privado.
Los conflictos más frecuentes en condominios de la CDMX incluyen los siguientes. La apropiación de áreas comunes por parte de un condómino, como la instalación de rejas o puertas que limiten el acceso a pasillos, azoteas o jardines comunes. La realización de obras no autorizadas en unidades privativas que afectan la estructura del edificio, las fachadas o las instalaciones comunes. El uso indebido de cajones de estacionamiento, particularmente cuando un condómino ocupa cajones que no le corresponden o estaciona vehículos en áreas de circulación. Los problemas de ruido excesivo en horarios de descanso. Y la tenencia de mascotas en contravención del reglamento interno.
Para la resolución de estos conflictos, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México establece un esquema escalonado. El primer nivel es la resolución interna a través de la mediación del administrador o del comité de vigilancia. El segundo nivel es la intervención de la asamblea de condóminos, que puede emitir resoluciones vinculantes sobre el uso de las áreas comunes. El tercer nivel es la conciliación ante la Procuraduría Social de la CDMX (PROSOC), que ofrece servicios gratuitos de mediación para conflictos condominiales. El cuarto y último nivel es la vía judicial, cuando los mecanismos anteriores se han agotado sin éxito.
La PROSOC tiene facultades específicas en materia condominial y puede realizar visitas de verificación al condominio, emitir recomendaciones y, en determinados supuestos, imponer sanciones administrativas. Los condóminos pueden acudir a sus oficinas para presentar quejas o solicitar asesoría gratuita sobre conflictos condominiales.
Cuando el conflicto involucra la realización de obras no autorizadas que afectan la estructura del inmueble, además de las acciones condominiales, puede ser necesario presentar una denuncia ante la alcaldía correspondiente por violación a la normatividad de construcción. Si necesita orientación sobre un conflicto condominial específico, le recomendamos solicitar una asesoría inicial para evaluar su caso.
Cómo proceder contra un administrador incumplido
Cuando el administrador del condominio incumple sus obligaciones legales, maneja indebidamente los fondos, no rinde cuentas o actúa en perjuicio de los condóminos, la ley otorga a estos varios mecanismos para hacer valer sus derechos y exigir responsabilidad.
El primer paso es solicitar formalmente al administrador, por escrito y con acuse de recibo, la información o la rendición de cuentas que se requiera. Esta solicitud debe ser específica en cuanto a los documentos, reportes o informes que se solicitan y debe otorgar un plazo razonable para su entrega. Si el administrador no responde o se niega a proporcionar la información, el condómino tiene evidencia documental de su incumplimiento.
El segundo paso es convocar a una asamblea extraordinaria para tratar el tema. Conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, un grupo de condóminos que represente al menos el 20 por ciento de los indivisos puede solicitar al administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria. Si el administrador se niega a convocarla, los propios condóminos pueden hacerlo directamente o solicitar la intervención de la PROSOC para que la convoque.
En la asamblea extraordinaria, los condóminos pueden resolver la remoción del administrador por mayoría simple de los indivisos presentes, siempre que se cumpla con el quórum legal. La remoción debe quedar asentada en el acta de asamblea y el administrador saliente está obligado a entregar toda la documentación, las llaves, los fondos y los bienes del condominio al nuevo administrador designado.
Si el administrador ha cometido actos que constituyan un delito, como el desvío de fondos del condominio, la falsificación de actas de asamblea o el fraude en la contratación de servicios, los condóminos pueden presentar una denuncia penal ante la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México. Adicionalmente, pueden ejercer acciones civiles para reclamar la reparación del daño patrimonial causado al condominio.
La PROSOC puede intervenir como mediadora en estos conflictos y tiene facultades para realizar visitas de verificación, solicitar información al administrador y emitir recomendaciones. Contar con un abogado especialista en derecho inmobiliario en CDMX resulta fundamental para diseñar la estrategia legal más efectiva contra un administrador incumplido.
Compraventa de unidades en régimen de condominio
La compraventa de una unidad sujeta al régimen de condominio en la Ciudad de México tiene particularidades importantes que el comprador y el vendedor deben conocer para evitar problemas legales posteriores. Además de los requisitos generales de cualquier compraventa inmobiliaria, la operación debe considerar aspectos específicos del régimen condominial.
El vendedor tiene la obligación de informar al comprador sobre la existencia del régimen de condominio, proporcionarle copia de la escritura constitutiva y del reglamento interno, y entregarle una constancia emitida por el administrador que acredite que la unidad se encuentra al corriente en el pago de cuotas de mantenimiento. Esta constancia es particularmente importante porque los adeudos de cuotas siguen al inmueble, no al condómino, lo que significa que si el vendedor tiene cuotas pendientes, el comprador podría verse obligado a cubrirlas.
El comprador debe realizar un due diligence específico para unidades en condominio que incluya la revisión de la escritura constitutiva para verificar las áreas privativas y comunes, los porcentajes de indivisos y las restricciones de uso; la revisión del reglamento interno para conocer las normas de convivencia; la solicitud de estados financieros del condominio para evaluar la salud económica de la administración; y la consulta de las actas de las últimas asambleas para conocer si existen conflictos pendientes o cuotas extraordinarias aprobadas. Para una guía completa sobre la verificación previa a la compra, consulte nuestro artículo sobre due diligence inmobiliario en CDMX.
El notario público que formalice la compraventa verificará que el inmueble esté libre de gravámenes y que el vendedor tenga plena capacidad para enajenar la unidad. Una vez otorgada la escritura, el comprador debe notificar a la administración del condominio sobre el cambio de propietario para que se actualicen los registros internos y las cuotas se cobren al nuevo condómino. Para más detalles sobre el proceso general de compraventa, consulte nuestra guía sobre compraventa de inmuebles en CDMX.
Preguntas frecuentes
¿Puede un condómino negarse a pagar cuotas de mantenimiento si no está de acuerdo con el monto?
No. La obligación de pagar las cuotas de mantenimiento aprobadas en asamblea es legal y no admite excepciones unilaterales. Si un condómino considera que el monto es excesivo o injustificado, su vía es impugnar la decisión de la asamblea ante la propia asamblea en la siguiente sesión, presentar una queja ante la Procuraduría Social de la CDMX o, en último caso, acudir a la vía judicial. Sin embargo, mientras no exista una resolución que modifique o anule el acuerdo de asamblea, la obligación de pago subsiste.
¿Qué mayoría se necesita para cambiar al administrador del condominio?
La remoción del administrador puede acordarse por mayoría simple de los indivisos presentes en una asamblea que cuente con el quórum legal. En primera convocatoria, se requiere la asistencia de condóminos que representen al menos el 51 por ciento de los indivisos. En segunda convocatoria, la asamblea puede celebrarse con los condóminos que asistan, y la decisión se toma por mayoría simple de los indivisos presentes.
¿La administración puede prohibir la entrada a un condómino moroso?
No. La ley prohíbe restringir el acceso del condómino a su unidad privativa y a las áreas comunes esenciales como pasillos, escaleras y elevadores, independientemente de la deuda que tenga. Lo que sí puede restringirse es el uso de áreas comunes no esenciales como salones de usos múltiples, albercas o áreas recreativas, conforme a lo que establezca el reglamento interno.
¿Un inquilino puede votar en la asamblea de condóminos?
No. El derecho de voto en la asamblea corresponde exclusivamente al condómino propietario o a su representante legal debidamente acreditado mediante carta poder. El inquilino o arrendatario no tiene derecho de voto. Sin embargo, la ley reconoce que los poseedores derivados (inquilinos) están obligados a cumplir con el reglamento interno del condominio y pueden ser sujetos de las sanciones que este establezca por incumplimiento.
¿Qué pasa si un condómino hace obras que afectan la estructura del edificio?
La realización de obras que afecten la estructura, las fachadas o las instalaciones comunes del condominio sin autorización de la asamblea constituye una violación a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México. La administración puede exigir la suspensión inmediata de las obras y la restitución a su estado original. Si el condómino se niega, se puede acudir a la PROSOC, presentar una denuncia ante la alcaldía por violación a la normatividad de construcción y ejercer acciones civiles para reclamar la reparación de los daños causados.
¿Ante quién puedo quejarme si el administrador no rinde cuentas?
El primer paso es presentar la solicitud de rendición de cuentas por escrito al administrador. Si no obtiene respuesta, puede solicitar la intervención de la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC), que tiene facultades para mediar en conflictos condominiales y puede requerir al administrador la presentación de la información financiera. También puede convocar a una asamblea extraordinaria para tratar el tema y, en su caso, acordar la remoción del administrador. Si existe evidencia de manejo indebido de fondos, puede presentar una denuncia penal ante la Fiscalía General de Justicia de la CDMX.
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