Compraventa de inmuebles en CDMX: guía legal completa 2026
La compraventa de inmuebles en la Ciudad de México constituye una de las operaciones jurídicas de mayor relevancia económica para las familias capitalinas. De acuerdo con datos del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la CDMX, durante 2025 se inscribieron más de 95,000 actos relacionados con transmisión de propiedad inmobiliaria en la capital. El Código Civil para la Ciudad de México regula esta figura en sus artículos 2248 al 2322, estableciendo que la compraventa se perfecciona cuando las partes convienen en el precio y la cosa, aunque la propiedad no se transfiere de manera plena hasta la formalización ante notario público y su inscripción registral. En un mercado inmobiliario donde el valor promedio de una vivienda en CDMX supera los 3.5 millones de pesos, conocer cada paso del proceso legal no es opcional sino indispensable para proteger su patrimonio. Esta guía le ofrece un recorrido completo por todos los trámites, documentos, costos e instituciones involucradas en la compra o venta de un inmueble en la Ciudad de México durante 2026.
Naturaleza jurídica de la compraventa inmobiliaria en CDMX
El contrato de compraventa de inmuebles está regulado en el Libro Cuarto, Primera Parte, Título Segundo del Código Civil para la Ciudad de México. Conforme al artículo 2248, por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. Tratándose de inmuebles, el artículo 2317 del mismo código establece que la venta de un inmueble cuyo valor exceda de 365 veces la Unidad de Medida y Actualización (UMA) debe formalizarse en escritura pública ante notario para surtir efectos contra terceros.
Este requisito de forma no es menor. Sin escritura pública, el contrato puede existir entre las partes pero carece de oponibilidad frente a terceros, lo que significa que no podrá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México. En la práctica, esto implica que un comprador que no formaliza la operación ante notario se expone a riesgos como la doble venta del inmueble, embargos por deudas del vendedor o la imposibilidad de acreditar fehacientemente la propiedad.
La compraventa inmobiliaria genera obligaciones fiscales tanto para el vendedor (Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes) como para el comprador (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Adicionalmente, intervienen derechos registrales, honorarios notariales y, en su caso, comisiones por intermediación. Por ello, resulta fundamental contar con asesoría jurídica especializada en derecho inmobiliario desde las etapas iniciales de la negociación.
Etapas del proceso de compraventa de un inmueble en CDMX
El proceso de compraventa inmobiliaria en la Ciudad de México atraviesa varias fases claramente diferenciadas. Comprenderlas permite al comprador y al vendedor anticipar tiempos, costos y posibles contingencias.
Primera etapa: negociación y acuerdo preliminar. Las partes definen precio, forma de pago, plazos y condiciones. Es recomendable que en esta fase intervenga un abogado que elabore un contrato de promesa de compraventa o un contrato privado preparatorio que establezca penalidades por incumplimiento.
Segunda etapa: due diligence o revisión legal. El comprador (idealmente a través de su abogado) verifica la situación jurídica del inmueble. Esta fase incluye la obtención de certificados, revisión de antecedentes registrales, verificación de adeudos fiscales y de servicios, y confirmación de que el vendedor tiene plena capacidad legal para enajenar el bien.
Tercera etapa: formalización ante notario público. Las partes acuden ante el notario elegido, quien elabora la escritura de compraventa, retiene y entera los impuestos correspondientes, y gestiona la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad.
Cuarta etapa: inscripción registral. La escritura se presenta ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la CDMX para que el nuevo propietario quede debidamente inscrito y la transmisión surta efectos frente a terceros.
Quinta etapa: entrega material del inmueble. Se formaliza la posesión física del bien, incluyendo la entrega de llaves, controles de acceso y la notificación a la administración del condominio cuando corresponda. Para comprender mejor la etapa de formalización ante notario, consulte nuestra guía sobre escrituración en CDMX.
Documentos necesarios para la compraventa de inmueble
La documentación requerida varía según se trate del comprador o del vendedor. A continuación se presenta un listado completo que tanto el notario público como el Registro Público de la Propiedad solicitarán:
Documentos del vendedor
| Documento | Descripción | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura del inmueble | Título de propiedad inscrito en el Registro Público | Archivo personal o notario que la protocolizó |
| Identificación oficial vigente | INE, pasaporte o cédula profesional | INE, SRE |
| CURP | Clave Única de Registro de Población | Portal RENAPO |
| Constancia de situación fiscal | RFC y domicilio fiscal del vendedor | SAT |
| Boleta predial al corriente | Comprobante de pago del impuesto predial | Secretaría de Administración y Finanzas CDMX |
| Boleta de agua al corriente | Comprobante de pago del servicio de agua | SACMEX |
| Certificado de libertad de gravamen | Acredita que el inmueble está libre de hipotecas y embargos | Registro Público de la Propiedad CDMX |
| Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento | Solo para inmuebles en régimen de condominio | Administración del condominio |
Documentos del comprador
| Documento | Descripción |
|---|---|
| Identificación oficial vigente | INE, pasaporte o cédula profesional |
| CURP | Clave Única de Registro de Población |
| Constancia de situación fiscal | RFC y domicilio fiscal |
| Comprobante de domicilio | Recibo de luz, agua, teléfono o estado de cuenta bancario reciente |
| Carta de autorización de crédito (en su caso) | Si la compra se realiza con crédito hipotecario de Infonavit, Fovissste o bancario |
La falta de alguno de estos documentos puede retrasar considerablemente el proceso. En particular, el certificado de libertad de gravamen tiene una vigencia limitada y debe obtenerse en fecha cercana a la firma de la escritura. Nuestro despacho jurídico le asiste en la integración y verificación de todo el expediente documental.
Verificación del título de propiedad y estudio de antecedentes registrales
Una de las diligencias más importantes que debe realizar todo comprador antes de firmar una escritura de compraventa es el estudio de antecedentes registrales del inmueble. Este análisis permite identificar riesgos jurídicos que podrían afectar la operación o generar conflictos futuros.
El estudio de antecedentes registrales se realiza ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, ubicado en la alcaldía Cuauhtémoc. Consiste en la revisión completa del folio real del inmueble, donde constan todas las inscripciones históricas: transmisiones de dominio anteriores, hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, fideicomisos y cualquier anotación preventiva.
Los principales riesgos que este estudio permite detectar son los siguientes. Primero, la existencia de gravámenes no cancelados, como hipotecas vigentes o embargos derivados de juicios civiles o mercantiles contra el propietario. Segundo, problemas en la cadena de transmisión de dominio, como ventas anteriores no inscritas o adjudicaciones judiciales incompletas. Tercero, limitaciones al dominio como servidumbres de paso, restricciones de uso de suelo o afectaciones por obra pública. Cuarto, la posible existencia de juicios pendientes que pudieran afectar la propiedad, como acciones de prescripción adquisitiva (usucapión) iniciadas por terceros poseedores.
Un abogado especializado en derecho inmobiliario en CDMX puede realizar este estudio de manera profesional, emitiendo un dictamen de factibilidad jurídica que otorgue certeza al comprador antes de comprometer recursos económicos.
El papel del notario público en la compraventa de inmuebles
El notario público desempeña un papel central en la compraventa de inmuebles en la Ciudad de México. No se trata de un simple fedatario que da fe de las firmas, sino de un profesional del derecho investido de fe pública que tiene obligaciones específicas establecidas por la Ley del Notariado para la Ciudad de México.
Entre las funciones principales del notario en una compraventa inmobiliaria se encuentran las siguientes. La verificación de la identidad de las partes contratantes, asegurándose de que quienes comparecen son efectivamente el propietario del inmueble y el comprador legítimo. La revisión de la situación jurídica del inmueble, incluyendo la obtención de certificados de libertad de gravamen actualizados y la verificación de adeudos fiscales. La redacción de la escritura pública de compraventa, donde se plasman los términos y condiciones de la operación de manera precisa y conforme a derecho. El cálculo, retención y entero de los impuestos que genera la operación, tanto el ISR del vendedor como el ISAI del comprador. La gestión del trámite de inscripción de la escritura ante el Registro Público de la Propiedad.
El notario público es designado de común acuerdo por las partes, aunque en la práctica es frecuente que sea el comprador quien elige al notario, dado que es quien absorbe la mayor parte de los gastos de escrituración. Los honorarios notariales están regulados por el Arancel de Notarios de la Ciudad de México y pueden variar según el valor de la operación. Para conocer en detalle los costos de este proceso, le recomendamos consultar nuestra guía sobre escrituración en CDMX.
Impuestos en la compraventa de inmuebles: ISR e ISAI
La compraventa de un inmueble en la Ciudad de México genera dos cargas fiscales principales que las partes deben conocer y presupuestar adecuadamente antes de la operación.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes
El vendedor del inmueble está obligado al pago del ISR conforme a los artículos 119 a 128 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. El cálculo puede realizarse de dos maneras. La primera es mediante la tasa del 20% sobre el monto total de la operación, que el notario retiene como pago provisional. La segunda es mediante el cálculo de la ganancia real obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado, aplicando las tarifas progresivas del ISR.
Existe una exención importante: cuando el vendedor enajena un inmueble que constituye su casa habitación y el monto de la operación no excede de 700,000 Unidades de Inversión (UDIS), el ingreso puede estar exento del ISR, siempre que el vendedor no haya aplicado esta exención en los cinco años anteriores. Para hacer valer esta exención, el vendedor debe demostrar que el inmueble fue su domicilio con antigüedad mínima de dos años.
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El comprador debe pagar el ISAI, un impuesto local regulado por el Código Fiscal de la Ciudad de México. En CDMX, la tasa aplicable se calcula mediante una fórmula progresiva que oscila entre el 3.1% y el 6.5% del valor más alto entre el precio de compraventa, el valor catastral y el valor de avalúo. Para un inmueble con valor de 3 millones de pesos, el ISAI puede representar entre 90,000 y 120,000 pesos aproximadamente.
| Concepto fiscal | Quién paga | Tasa aproximada | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| ISR por enajenación | Vendedor | 20% provisional o tarifa progresiva | Precio de venta o ganancia real |
| ISAI | Comprador | 3.1% a 6.5% | Valor más alto (escrituras, catastral o avalúo) |
| Derechos de registro | Comprador | Variable | Valor de la operación |
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Registro Público de la Propiedad: inscripción de la escritura
La inscripción de la escritura de compraventa ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México es el acto que perfecciona la transmisión de dominio frente a terceros. Sin esta inscripción, el comprador tiene un título válido entre las partes pero inoponible a terceros, lo que genera una vulnerabilidad jurídica significativa.
El Registro Público de la Propiedad de la CDMX opera bajo el sistema de folio real, lo que significa que a cada inmueble se le asigna un folio único donde se asientan cronológicamente todos los actos jurídicos que lo afectan: transmisiones de propiedad, hipotecas, embargos, servidumbres y demás derechos reales.
El trámite de inscripción es gestionado por el notario público que protocolizó la escritura. Los plazos de inscripción pueden variar considerablemente. En condiciones normales, el Registro Público tarda entre 15 y 60 días hábiles en completar la inscripción, aunque en períodos de alta demanda los tiempos pueden extenderse. Una vez inscrita, el notario entrega al comprador la escritura con los sellos de inscripción y los datos del folio real correspondiente.
Los derechos de inscripción registral se calculan conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México y representan un costo adicional que debe presupuestar el comprador. Estos derechos son independientes de los honorarios notariales y del ISAI. Es importante verificar que la inscripción se haya realizado correctamente solicitando posteriormente un certificado de libertad de gravamen donde aparezca el nuevo propietario.
El Registro Público también permite la inscripción de anotaciones preventivas, que son avisos registrales que advierten a terceros sobre la existencia de operaciones en curso o litigios que podrían afectar la propiedad. Un comprador diligente verificará que no existan anotaciones preventivas vigentes antes de cerrar la operación.
Compra de inmueble con crédito hipotecario: consideraciones legales
Una proporción significativa de las compraventas inmobiliarias en CDMX se realizan mediante crédito hipotecario otorgado por instituciones bancarias, Infonavit o Fovissste. Esta modalidad agrega pasos y requisitos al proceso que conviene conocer.
Cuando se utiliza crédito hipotecario, el proceso incluye una fase de precalificación y autorización del crédito, la valuación del inmueble por un perito autorizado por la institución crediticia, y la constitución de una hipoteca a favor del acreedor que se inscribe simultáneamente con la compraventa en el Registro Público de la Propiedad.
La hipoteca, regulada en los artículos 2893 a 2943 del Código Civil para la Ciudad de México, es un derecho real que grava el inmueble como garantía del préstamo. El comprador adquiere la propiedad plena del inmueble pero con la carga de la hipoteca, lo que significa que si incumple con los pagos del crédito, la institución acreedora puede ejecutar la garantía y solicitar judicialmente la venta del inmueble para recuperar el adeudo.
En el caso del Infonavit, existe normativa específica que establece condiciones particulares para el crédito, incluyendo el seguro de daños y el fondo de protección de pagos. Con Fovissste, los procedimientos de calificación y desembolso tienen tiempos específicos que las partes deben considerar en la planeación de la operación.
Un aspecto que frecuentemente genera confusión es quién elige al notario cuando existe un crédito hipotecario. Si bien las instituciones bancarias tienen listas de notarios autorizados, el Código Civil para la Ciudad de México no restringe la libertad de las partes para elegir al notario de su preferencia, aunque en la práctica la institución crediticia suele condicionar el desembolso a la intervención de notarios de su propia red.
Errores frecuentes en la compraventa de inmuebles en CDMX
La experiencia profesional en derecho inmobiliario permite identificar errores recurrentes que cometen tanto compradores como vendedores y que pueden resultar en pérdidas económicas significativas o en conflictos legales prolongados.
Comprar sin verificar la situación jurídica del inmueble. Muchos compradores confían exclusivamente en la información proporcionada por el vendedor o por el agente inmobiliario sin realizar un estudio independiente de antecedentes registrales. Esto puede llevar a adquirir un inmueble con gravámenes ocultos, litigios pendientes o irregularidades en la cadena de transmisión de dominio.
Firmar un contrato privado sin asesoría legal. Los contratos privados preparatorios o promesas de compraventa que se redactan sin intervención de un abogado frecuentemente contienen cláusulas ambiguas, omiten penalidades por incumplimiento o no establecen mecanismos claros de resolución de conflictos.
No verificar el uso de suelo. Especialmente en la compra de terrenos o inmuebles para uso comercial, es fundamental verificar ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) que el uso de suelo autorizado corresponda con el destino que el comprador pretende darle al inmueble.
Omitir la verificación de adeudos de servicios. Deudas de predial, agua (SACMEX) o cuotas de mantenimiento condominales pueden generar problemas posteriores para el comprador. Si bien estos adeudos no se transmiten automáticamente al nuevo propietario, en la práctica pueden generar suspensiones de servicios o conflictos con la administración del condominio.
No considerar la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México. Cuando se adquiere un departamento o inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, el comprador asume automáticamente las obligaciones establecidas en la ley condominial y en el reglamento interno del condominio. Desconocer estas obligaciones puede generar conflictos con vecinos y con la administración.
Entregar el anticipo sin recibo formal. Todo anticipo o pago parcial debe documentarse mediante recibo que especifique claramente el concepto, el monto, la identificación del inmueble y las condiciones de devolución en caso de que la operación no se concrete.
Compraventa de inmueble en régimen de condominio
La adquisición de un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio en la Ciudad de México tiene particularidades que merecen atención especial. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México establece el marco normativo para la convivencia y administración de estos desarrollos.
Al comprar un departamento, casa en condominio o local comercial en un desarrollo condominial, el adquirente debe solicitar y revisar la escritura constitutiva del régimen de condominio, el reglamento interno, las actas de asambleas recientes y el estado financiero de la administración. La escritura constitutiva define los porcentajes de indiviso que corresponden a cada unidad privativa, las áreas comunes y las restricciones de uso aplicables.
La ley condominial establece que los propietarios tienen obligación de cubrir las cuotas de mantenimiento ordinarias y las cuotas extraordinarias que apruebe la asamblea general de condóminos. El artículo 59 de la Ley de Propiedad en Condominio señala que los condóminos que adeuden cuotas pueden ser sujetos de acciones judiciales de cobro, e incluso la ley prevé medidas como la suspensión de servicios no esenciales.
Un punto crítico que el comprador debe verificar es la existencia de adeudos por cuotas de mantenimiento del vendedor, ya que aunque la obligación de pago es personal del deudor, en la práctica los conflictos con la administración pueden afectar al nuevo propietario. Es recomendable solicitar una constancia de no adeudo expedida por la administración del condominio como parte de la documentación para la escrituración.
Para profundizar en los derechos que le asisten como arrendatario o propietario en un condominio, consulte nuestro artículo sobre derechos del inquilino en CDMX.
Tiempos y costos totales de una compraventa inmobiliaria
Para que el comprador y el vendedor puedan planificar adecuadamente la operación, es útil tener una visión consolidada de los tiempos y costos involucrados en una compraventa inmobiliaria típica en CDMX.
Desglose de tiempos estimados
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Negociación y acuerdo preliminar | 1 a 4 semanas |
| Due diligence y obtención de documentos | 2 a 4 semanas |
| Elaboración de escritura por el notario | 2 a 6 semanas |
| Firma de escritura | 1 día |
| Inscripción en Registro Público | 3 a 8 semanas |
| Tiempo total estimado | 2 a 5 meses |
Desglose de costos para el comprador (inmueble de $3,000,000 MXN)
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| ISAI | $93,000 a $120,000 |
| Honorarios notariales | $45,000 a $75,000 |
| Derechos de Registro Público | $8,000 a $15,000 |
| Avalúo (si aplica) | $3,500 a $8,000 |
| Certificados y constancias | $2,000 a $5,000 |
| Total aproximado | $151,500 a $223,000 |
Estos costos pueden representar entre el 5% y el 7.5% del valor del inmueble, porcentaje que el comprador debe considerar adicional al precio de compra. El vendedor, por su parte, debe presupuestar el ISR por enajenación, que dependerá de la ganancia real obtenida en la operación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble en CDMX solo con contrato privado sin escrituras?
Legalmente, el contrato privado de compraventa genera obligaciones entre las partes, pero no produce efectos frente a terceros ni constituye una prueba plena de propiedad. El artículo 2317 del Código Civil para la Ciudad de México exige que la compraventa de inmuebles que supere cierto valor se formalice en escritura pública. Comprar solo con contrato privado expone al comprador a riesgos graves como la doble venta, embargos o la imposibilidad de vender o hipotecar el inmueble en el futuro. Si se encuentra en esta situación, solicite una asesoría inicial para regularizar su propiedad.
¿Cuánto cuesta escriturar un inmueble en CDMX en 2026?
Los costos de escrituración incluyen honorarios notariales, ISAI, derechos de Registro Público, avalúo y certificados. Para un inmueble de 3 millones de pesos, el costo total de escrituración puede oscilar entre $150,000 y $220,000 pesos, lo que representa aproximadamente entre el 5% y el 7.5% del valor del inmueble. Consulte nuestra guía detallada sobre escrituración en CDMX para un análisis completo de costos.
¿Qué pasa si el inmueble que quiero comprar tiene un gravamen?
Un gravamen puede ser una hipoteca, un embargo, una servidumbre u otra carga que limita la libre disposición del inmueble. Si el inmueble tiene una hipoteca vigente, la compraventa puede realizarse pero requiere la cancelación previa de la hipoteca o la subrogación del crédito. Si existe un embargo judicial, la situación es más compleja y generalmente es necesario resolver el litigio antes de proceder con la compraventa. En cualquier caso, un estudio de antecedentes registrales previo a la operación permite identificar estos gravámenes y evaluar la viabilidad de la compra.
¿Quién elige al notario en una compraventa de inmueble?
No existe disposición legal en la Ciudad de México que obligue a las partes a acudir con un notario en particular. La elección del notario es libre y corresponde al acuerdo de las partes. En la práctica, es frecuente que el comprador elija al notario ya que absorbe la mayor parte de los gastos de escrituración. Cuando la compra se realiza con crédito hipotecario bancario, la institución crediticia puede sugerir notarios de su red, aunque el comprador conserva el derecho de elegir libremente.
¿Cuánto tiempo tarda el Registro Público de la Propiedad en inscribir una escritura?
El plazo de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México varía según la carga de trabajo de la institución. En condiciones normales, la inscripción puede tardar entre 15 y 60 días hábiles. Sin embargo, si la escritura presenta observaciones o deficiencias, el Registro la devuelve al notario para corrección, lo que puede extender el plazo considerablemente. Es recomendable solicitar al notario un seguimiento periódico del estado de la inscripción.
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en CDMX?
Sí. La legislación mexicana permite a los extranjeros adquirir inmuebles en territorio nacional, con la restricción establecida en el artículo 27 constitucional para la zona restringida (100 km de fronteras y 50 km de costas). La Ciudad de México no se encuentra en zona restringida, por lo que los extranjeros pueden comprar inmuebles directamente a su nombre. Deberán obtener un permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y contar con situación migratoria regular.
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