Escrituración en CDMX: proceso, costos y requisitos notariales 2026

La escrituración de un inmueble en la Ciudad de México es el acto jurídico mediante el cual se formaliza la transmisión de propiedad ante notario público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. De acuerdo con el artículo 2317 del Código Civil para la Ciudad de México, toda compraventa de bienes inmuebles cuyo valor exceda de 365 veces la Unidad de Medida y Actualización debe constar en escritura pública para producir efectos frente a terceros. Pese a este requisito legal, la Procuraduría Social de la Ciudad de México estima que hasta un 40% de los inmuebles en ciertas alcaldías periféricas carecen de escrituras debidamente formalizadas, situación que genera inseguridad jurídica para miles de familias capitalinas. Los costos de escrituración, que incluyen honorarios notariales, impuestos y derechos registrales, representan en promedio entre el 5% y el 8% del valor del inmueble, un monto que todo comprador debe presupuestar con anticipación. En esta guía analizamos cada paso del proceso de escrituración, los costos desglosados, los documentos necesarios y las recomendaciones para que su operación se realice de manera segura y eficiente.

Qué es la escrituración y por qué es indispensable

La escrituración es el proceso de formalización de un acto jurídico ante notario público mediante el cual se otorga una escritura pública que acredita la propiedad de un inmueble. La escritura pública es un instrumento notarial que tiene pleno valor probatorio ante cualquier autoridad judicial o administrativa y que, una vez inscrita en el Registro Público de la Propiedad, confiere oponibilidad frente a terceros.

La importancia de la escrituración radica en que constituye la única forma legalmente plena de acreditar la propiedad inmobiliaria en la Ciudad de México. Un contrato privado de compraventa, aunque genera obligaciones entre las partes contratantes conforme al artículo 1796 del Código Civil para la Ciudad de México, no produce efectos registrales ni puede oponerse a terceros de buena fe. Esto significa que quien posee un inmueble solamente con contrato privado enfrenta riesgos como la posibilidad de que el vendedor enajene nuevamente el mismo inmueble a un tercero, que acreedores del vendedor traben embargo sobre el bien, o que herederos del vendedor desconozcan la venta.

Además, sin escrituras formales es prácticamente imposible obtener un crédito hipotecario, vender el inmueble a un tercero por la vía formal, o ejercer plenamente los derechos que la ley confiere al propietario. Por estas razones, la escrituración no debe verse como un mero trámite burocrático sino como una inversión en la seguridad jurídica de su patrimonio. Si necesita regularizar un inmueble que carece de escrituras, puede explorar alternativas como la prescripción adquisitiva (usucapión) o solicitar una asesoría inicial con nuestro equipo.

Proceso de escrituración paso a paso

El proceso de escrituración en la Ciudad de México sigue una secuencia establecida que involucra la participación del notario público, las partes contratantes y diversas autoridades. A continuación se describe cada etapa en orden cronológico.

Paso 1: Elección del notario público. Las partes seleccionan al notario que habrá de protocolizar la escritura. En la CDMX operan aproximadamente 260 notarías públicas, y la elección es libre. Es recomendable solicitar cotización a varios notarios antes de tomar la decisión, ya que los honorarios pueden variar.

Paso 2: Entrega de documentación. Comprador y vendedor proporcionan al notario toda la documentación necesaria para la elaboración de la escritura. El notario revisa los documentos y solicita los que hagan falta.

Paso 3: Obtención de certificados y constancias. El notario solicita ante el Registro Público de la Propiedad un certificado de libertad de gravamen actualizado, verifica los adeudos fiscales del inmueble ante la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, y obtiene las constancias de no adeudo de agua ante SACMEX.

Paso 4: Avalúo del inmueble. Un perito valuador autorizado realiza el avalúo del inmueble para determinar su valor comercial actual. Este avalúo sirve como base para el cálculo de impuestos y tiene una vigencia de seis meses.

Paso 5: Elaboración del proyecto de escritura. El notario redacta el proyecto de escritura pública, que las partes pueden revisar antes de la firma. Este proyecto contiene la descripción del inmueble, los antecedentes de propiedad, las declaraciones de las partes, las cláusulas del contrato y las constancias fiscales.

Paso 6: Cálculo de impuestos y derechos. El notario calcula los impuestos aplicables: ISR por enajenación a cargo del vendedor e ISAI a cargo del comprador, así como los derechos de inscripción registral.

Paso 7: Firma de la escritura. Las partes comparecen ante el notario para la lectura y firma de la escritura. El notario verifica la identidad de los comparecientes, les explica el contenido del instrumento y recaba sus firmas.

Paso 8: Pago de impuestos. El notario retiene y entera los impuestos correspondientes ante las autoridades fiscales (SAT para el ISR y Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX para el ISAI).

Paso 9: Inscripción registral. El notario presenta la escritura ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México para su inscripción en el folio real correspondiente.

Paso 10: Entrega de la escritura. Una vez inscrita, el notario entrega al comprador el testimonio de la escritura pública con los sellos de inscripción registral.

Para conocer más sobre el proceso completo de compraventa, consulte nuestra guía sobre compraventa de inmuebles en CDMX.

Costos de escrituración desglosados

Los costos de escrituración representan una de las mayores preocupaciones para quienes adquieren un inmueble en la Ciudad de México. Es fundamental conocer cada componente para presupuestar adecuadamente y evitar sorpresas. A continuación se presenta un desglose detallado con valores de referencia para 2026.

Tabla de costos para diferentes valores de inmueble

Concepto	Inmueble de $2,000,000	Inmueble de $3,500,000	Inmueble de $5,000,000
ISAI (comprador)	$62,000 - $80,000	$108,500 - $140,000	$155,000 - $200,000
Honorarios notariales	$30,000 - $50,000	$52,500 - $87,500	$75,000 - $125,000
Derechos de Registro Público	$5,000 - $10,000	$9,000 - $17,500	$12,500 - $25,000
Avalúo	$3,000 - $6,000	$4,500 - $8,000	$6,000 - $10,000
Certificados y constancias	$2,000 - $4,000	$2,000 - $4,000	$2,000 - $4,000
Total comprador	$102,000 - $150,000	$176,500 - $257,000	$250,500 - $364,000
Porcentaje del valor	5.1% - 7.5%	5.0% - 7.3%	5.0% - 7.3%

Honorarios notariales

Los honorarios del notario público están regulados por el Arancel de Notarios del Distrito Federal (aún vigente con ese nombre). El arancel establece porcentajes decrecientes conforme aumenta el valor de la operación. Sin embargo, en la práctica existe cierta competencia entre notarías que permite negociar honorarios, especialmente en operaciones de alto valor. Los honorarios notariales generan IVA del 16%, el cual debe sumarse al presupuesto.

ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)

El ISAI es el componente de mayor peso en los costos de escrituración. Se calcula conforme a las tablas del Código Fiscal de la Ciudad de México y su tasa efectiva oscila entre el 3.1% y el 6.5% del valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo. Este impuesto es responsabilidad del comprador y el notario lo retiene y entera ante la Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México.

Si tiene dudas sobre los costos aplicables a su operación específica, nuestro equipo de derecho inmobiliario puede proporcionarle un presupuesto detallado.

Cómo elegir al notario público adecuado

La selección del notario público es una decisión importante que puede incidir en la calidad del servicio, los tiempos de tramitación y el costo total de la escrituración. A continuación se ofrecen criterios para realizar una elección informada.

Verificación del nombramiento. Todo notario público de la Ciudad de México debe contar con fiat (nombramiento) otorgado por el Gobierno de la Ciudad de México y estar inscrito en el Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Es posible verificar el estatus del nombramiento en la Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX.

Especialización en materia inmobiliaria. Si bien todos los notarios están habilitados para protocolizar escrituras de compraventa, algunos se especializan en operaciones inmobiliarias y cuentan con equipos de trabajo más experimentados en este tipo de trámites, lo que puede traducirse en mayor agilidad y menor probabilidad de errores.

Cotización desglosada. Solicite al notario una cotización por escrito que desglose cada concepto: honorarios notariales (más IVA), ISAI estimado, derechos de Registro Público, costo de avalúo, certificados y cualquier otro gasto. Esto permite comparar entre notarías sobre bases iguales y evita cargos sorpresa al momento de la firma.

Tiempos de entrega. Pregunte al notario cuál es su plazo estimado para la elaboración de la escritura desde la entrega completa de documentos hasta la firma, y cuál es su experiencia con los tiempos de inscripción registral. Algunas notarías cuentan con sistemas electrónicos de seguimiento que permiten al cliente conocer el estado de su trámite en tiempo real.

Ubicación geográfica. Aunque la escritura puede otorgarse ante cualquier notario de la CDMX independientemente de la ubicación del inmueble, puede resultar conveniente elegir una notaría accesible para ambas partes, especialmente si se requieren varias reuniones previas a la firma.

Referencias y opiniones. Consulte opiniones de otros clientes y solicite referencias. Un notario con buena reputación y trayectoria ofrece mayor garantía de un servicio profesional. La Lic. Tania Mendoza puede orientarle en la selección del notario más adecuado para su caso.

Documentos necesarios para la escrituración

La integración completa del expediente documental es fundamental para evitar retrasos en la elaboración y firma de la escritura. El notario público requiere documentación tanto del inmueble como de las partes contratantes.

Documentación del inmueble

El notario necesita el título de propiedad del vendedor, que puede ser la escritura de compraventa anterior, una escritura de adjudicación por herencia, una sentencia judicial de prescripción adquisitiva u otro documento que acredite la legítima propiedad. Adicionalmente, requiere la boleta predial actualizada y al corriente de pago, la boleta de agua de SACMEX sin adeudos, y el certificado de libertad de gravamen expedido por el Registro Público de la Propiedad.

Si el inmueble se encuentra en régimen de propiedad en condominio, conforme a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, se requiere además la constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento expedida por el administrador del condominio, así como copia de la escritura constitutiva del régimen condominial.

Documentación de las partes

Tanto comprador como vendedor deben presentar identificación oficial vigente (INE, pasaporte mexicano vigente o cédula profesional), CURP, constancia de situación fiscal emitida por el SAT, comprobante de domicilio reciente y, en su caso, acta de matrimonio para determinar el régimen patrimonial bajo el cual se adquiere o enajena el inmueble.

Documentación adicional en casos especiales

Caso especial	Documentos adicionales requeridos
Venta por representante legal	Poder notarial con facultades expresas para enajenar
Inmueble heredado no escriturado	Sentencia de adjudicación por herencia o testamento
Venta de inmueble de persona moral	Acta constitutiva, poderes del representante, RFC de la empresa
Compra con crédito hipotecario	Carta de autorización del crédito, avalúo bancario
Inmueble con hipoteca vigente	Carta de adeudo del acreedor hipotecario, instrucciones de pago para cancelación
Vendedor extranjero	Permiso de la SRE, forma migratoria vigente

La obtención oportuna de estos documentos es clave para mantener los tiempos del proceso. Nuestro despacho jurídico se encarga de gestionar y verificar la documentación completa para que usted no enfrente contratiempos.

Tiempos del proceso de escrituración

Los plazos de escrituración en la Ciudad de México pueden variar significativamente dependiendo de la complejidad de la operación, la carga de trabajo del notario y los tiempos del Registro Público de la Propiedad. A continuación se presentan los tiempos promedio de cada fase del proceso.

Integración de expediente documental: 1 a 3 semanas. Esta fase depende en gran medida de la disponibilidad de documentos por parte de comprador y vendedor. El certificado de libertad de gravamen tarda entre 3 y 10 días hábiles en expedirse. Las constancias fiscales y de servicios suelen obtenerse en 1 a 5 días hábiles.

Elaboración del proyecto de escritura: 1 a 4 semanas. Una vez integrado el expediente completo, el notario procede a redactar el proyecto de escritura. Este plazo puede extenderse si hay observaciones o si la operación presenta particularidades jurídicas que requieran análisis adicional.

Firma de la escritura: 1 día. La firma se realiza en un solo acto ante el notario, aunque es necesario coordinar la agenda de todas las partes involucradas, lo que puede requerir programación con días o semanas de anticipación.

Pago de impuestos: 1 a 5 días hábiles. El notario realiza los cálculos fiscales, recibe los fondos del comprador y entera los impuestos ante las autoridades correspondientes.

Inscripción en el Registro Público: 3 a 10 semanas. Este es habitualmente el paso que más tiempo consume. El Registro Público de la Propiedad de la CDMX procesa las inscripciones conforme a su carga de trabajo, que puede ser considerable. Si la escritura presenta observaciones, el registrador la devuelve al notario para corrección, lo que reinicia parcialmente el plazo.

Entrega de la escritura inscrita: 1 a 2 semanas tras la inscripción. El notario recoge la escritura del Registro, verifica que la inscripción sea correcta y convoca al comprador para entregarle el testimonio.

En total, el proceso completo de escrituración puede tomar entre 2 y 5 meses desde que se inicia la integración del expediente hasta la entrega de la escritura inscrita. Para operaciones con crédito hipotecario, los plazos pueden ser mayores debido a los trámites propios de la institución crediticia.

Escrituración con crédito hipotecario

Cuando la compraventa se realiza con apoyo de un crédito hipotecario, el proceso de escrituración adquiere complejidad adicional ya que interviene una tercera parte: la institución crediticia (banco, Infonavit o Fovissste).

En estos casos, la escritura no solo contiene el contrato de compraventa sino también la constitución de la hipoteca a favor de la institución acreedora. Esto implica que en la misma escritura pública se formalizan dos actos jurídicos simultáneos: la transmisión de propiedad del vendedor al comprador y la constitución del gravamen hipotecario sobre el inmueble adquirido.

Las instituciones bancarias suelen requerir que el avalúo sea practicado por un perito de su propia lista de valuadores autorizados, lo que puede generar un costo mayor que un avalúo independiente. Además, el banco realiza un estudio de factibilidad jurídica del inmueble y puede solicitar documentos adicionales como dictámenes estructurales o certificados de uso de suelo.

En el caso del Infonavit, el proceso incluye pasos adicionales como la verificación del número de puntos del trabajador, la precalificación del crédito, la elección de notaría (que puede ser de la red de notarios del Infonavit o un notario de libre elección del trabajador), y la inscripción del crédito en el Registro Público del Infonavit.

Un aspecto relevante es que con el crédito hipotecario, el banco o institución crediticia deposita directamente los fondos en la cuenta del notario, quien a su vez los distribuye al vendedor y a las autoridades fiscales. El comprador aporta su enganche y los gastos de escrituración por separado.

Es fundamental que el comprador verifique que la escritura no contenga cláusulas leoninas o abusivas en la parte hipotecaria. Un abogado especialista en derecho inmobiliario en CDMX puede revisar el proyecto de escritura antes de la firma para asegurarse de que los intereses del comprador estén debidamente protegidos.

Problemas frecuentes durante la escrituración

El proceso de escrituración, por involucrar múltiples actores e instituciones, está sujeto a diversos problemas que pueden generar retrasos, costos adicionales o incluso la cancelación de la operación. Conocer estos problemas permite anticiparlos y tomar medidas preventivas.

Discrepancias en la descripción del inmueble. Una de las causas más comunes de rechazo o devolución por parte del Registro Público es la inconsistencia entre la descripción del inmueble en la escritura anterior y la situación física actual. Ampliaciones no regularizadas, subdivisiones no inscritas o diferencias en las medidas y colindancias pueden impedir la inscripción de la nueva escritura.

Cadena de transmisión de dominio interrumpida. Si el vendedor adquirió el inmueble mediante contrato privado no protocolizado, sucesión testamentaria no concluida o adjudicación judicial no inscrita, la cadena de transmisión de dominio presenta una interrupción que debe subsanarse antes de proceder con la nueva escrituración.

Adeudos fiscales o de servicios. Adeudos de impuesto predial, derechos de agua ante SACMEX o multas urbanísticas pueden impedir la obtención de las constancias de no adeudo necesarias para la escrituración. El vendedor debe liquidar estos adeudos previamente.

Problemas con el régimen de propiedad en condominio. En inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, la falta de escritura constitutiva del régimen condominial debidamente inscrita, porcentajes de indiviso incorrectos o modificaciones no formalizadas al reglamento de condominio pueden complicar la escrituración.

Falta de comparecencia del cónyuge. Si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, su cónyuge debe comparecer y firmar la escritura de compraventa, conforme a lo establecido en el artículo 182 Quintus del Código Civil para la Ciudad de México. La falta de comparecencia del cónyuge invalida la escritura.

Observaciones del Registro Público. Los registradores pueden formular observaciones técnicas o jurídicas a las escrituras presentadas para inscripción, lo que genera devoluciones al notario para corrección y retrasa el proceso. Las observaciones más frecuentes se refieren a errores en citas de antecedentes registrales, discrepancias en datos del folio real o falta de documentos anexos.

Si enfrenta alguno de estos problemas, solicite orientación a través de nuestra asesoría inicial para evaluar las alternativas de solución disponibles.

Escrituración en programas de regularización

El Gobierno de la Ciudad de México ha implementado históricamente programas de regularización de la tenencia de la tierra que facilitan la escrituración de inmuebles a costos reducidos para familias de bajos ingresos. Estos programas, operados a través de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT, ahora INSUS a nivel federal) y del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI), ofrecen escrituración con honorarios notariales subsidiados y, en algunos casos, exención parcial o total del ISAI.

El programa de escrituración social de la CDMX está dirigido a personas que poseen inmuebles sin escrituras formales y que acreditan ingresos limitados. Los beneficiarios pueden obtener sus escrituras a un costo significativamente menor que el de mercado, lo que contribuye a la regularización del patrimonio inmobiliario en la capital.

Para acceder a estos programas, generalmente se requiere acreditar la posesión pacífica y continua del inmueble por un período determinado, demostrar que el inmueble se destina a casa habitación, no ser propietario de otro inmueble y cumplir con los requisitos socioeconómicos establecidos por la convocatoria correspondiente.

Es importante distinguir entre estos programas de regularización gubernamental y la prescripción adquisitiva o usucapión, que es una acción judicial independiente regulada en los artículos 1135 a 1180 del Código Civil para la Ciudad de México. Para conocer más sobre esta alternativa, consulte nuestro artículo sobre usucapión en CDMX.

Consecuencias de no escriturar un inmueble

No formalizar la propiedad de un inmueble mediante escritura pública inscrita genera consecuencias jurídicas y prácticas que pueden resultar gravísimas para el poseedor. Estos son los principales riesgos de mantener un inmueble sin escriturar.

La falta de oponibilidad frente a terceros es quizá el riesgo más serio. Sin inscripción registral, un tercero de buena fe que adquiera el mismo inmueble del vendedor original y escriture primero tendrá preferencia legal sobre quien solo cuenta con contrato privado. Esta situación, regulada por los principios registrales del Registro Público, puede significar la pérdida total de la inversión.

La imposibilidad de transmitir la propiedad de manera formal limita severamente las opciones del poseedor. Sin escrituras, no es posible vender el inmueble por la vía notarial, donarlo formalmente, aportarlo a un fideicomiso ni gravarlo con hipoteca para obtener financiamiento.

En materia sucesoria, un inmueble sin escrituras genera complicaciones significativas en los procedimientos de herencia. Los herederos no podrán tramitar la adjudicación del inmueble ante notario y deberán recurrir a procedimientos judiciales más costosos y prolongados para regularizar la propiedad.

El valor comercial de un inmueble sin escrituras es considerablemente menor que el de un inmueble debidamente regularizado. Los compradores potenciales descuentan el costo y el riesgo de la regularización, lo que puede representar una reducción del 20% al 40% del valor de mercado.

Finalmente, la falta de escrituras impide al propietario acceder a programas gubernamentales de mejoramiento de vivienda, obtener seguros de daños sobre el inmueble y, en general, ejercer plenamente los derechos que la propiedad le confiere.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tardan las escrituras en CDMX?

El proceso completo de escrituración, desde la integración del expediente documental hasta la entrega de la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, toma en promedio entre 2 y 5 meses. Los factores que más influyen en este plazo son la rapidez con que las partes entreguen la documentación completa, la carga de trabajo del notario elegido y los tiempos de inscripción del Registro Público de la CDMX, que actualmente oscilan entre 3 y 10 semanas.

¿Se puede escriturar un inmueble sin la presencia del vendedor?

Sí, siempre que el vendedor otorgue un poder notarial especial e irrevocable con facultades expresas para enajenar el inmueble específico. Este poder debe ser otorgado ante notario público y debe contener una descripción precisa del inmueble, el precio autorizado y las condiciones de la venta. El apoderado comparecerá ante el notario en nombre y representación del vendedor.

¿Qué pasa si la escritura tiene errores después de firmada?

Si se detectan errores en una escritura ya firmada e inscrita, el notario puede elaborar una escritura aclaratoria o complementaria que corrija los errores sin necesidad de una nueva compraventa. Los errores más comunes incluyen datos incorrectos de identificación de las partes, errores en la descripción del inmueble o en las citas de antecedentes registrales. La escritura aclaratoria genera costos adicionales de honorarios notariales y derechos de inscripción.

¿Se puede escriturar un terreno ejidal en CDMX?

La escrituración de terrenos de origen ejidal requiere que previamente se haya realizado el procedimiento de dominio pleno ante la Asamblea Ejidal y que el inmueble haya sido desincorporado del régimen ejidal conforme a la Ley Agraria. Una vez obtenido el título de propiedad del Registro Agrario Nacional y realizada la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el inmueble puede escriturarse como cualquier propiedad privada. Este proceso puede ser complejo y requiere asesoría jurídica especializada.

¿Es posible deducir los gastos de escrituración de impuestos?

Los gastos de escrituración de un inmueble destinado a casa habitación no son deducibles del ISR para personas físicas. Sin embargo, si el inmueble se adquiere para actividades empresariales o arrendamiento, los gastos de escrituración pueden ser deducibles conforme a las disposiciones de la Ley del ISR aplicables a la actividad. El ISAI pagado puede formar parte del costo de adquisición del inmueble para efectos de la determinación de la ganancia en una futura venta.

¿Puedo cambiar de notario si no estoy satisfecho con el servicio?

Sí, el cliente tiene derecho a cambiar de notario en cualquier momento del proceso, incluso si ya se ha iniciado la elaboración de la escritura. Sin embargo, es importante considerar que el notario puede cobrar honorarios proporcionales por el trabajo ya realizado y que el cambio generará un retraso en los tiempos de escrituración. Es preferible elegir cuidadosamente al notario desde el inicio para evitar esta situación.

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