Segun datos del Registro Publico de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de Mexico, durante 2025 se formalizaron mas de 95,000 operaciones de transmision de propiedad inmobiliaria en la capital, generando una recaudacion fiscal conjunta que supero los diez mil millones de pesos entre ISR por enajenacion de bienes inmuebles e Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles (ISAI). Para el vendedor, el ISR puede representar entre el tres y el treinta y cinco por ciento del precio de venta dependiendo de la ganancia obtenida. Para el comprador, el ISAI en CDMX oscila entre el cuatro y el seis por ciento del valor mas alto entre el valor catastral, el valor de avaluo y el precio de operacion. Conocer con precision el regimen fiscal aplicable a cada parte de la transaccion no es opcional: es indispensable para evitar sorpresas al momento de la escrituracion, aprovechar las deducciones y exenciones legalmente disponibles y planificar financieramente la operacion. En esta guia, la Lic. Tania Mendoza presenta las tablas de calculo, las deducciones autorizadas y las estrategias legales para optimizar la carga fiscal en la compraventa de inmuebles en la Ciudad de Mexico durante 2026.
Marco fiscal de la compraventa inmobiliaria en Mexico
La compraventa de inmuebles genera obligaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador, distribuidas entre impuestos federales y locales. El notario publico que formaliza la operacion actua como auxiliar fiscal: calcula, retiene y entera los impuestos correspondientes conforme a las disposiciones de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), el Codigo Fiscal de la Ciudad de Mexico y las reglas generales del SAT.
| Impuesto | Contribuyente | Nivel de gobierno | Fundamento legal | Tasa aproximada |
|---|---|---|---|---|
| ISR por enajenacion | Vendedor | Federal | Arts. 119-128 LISR | 1.92% a 35% sobre ganancia |
| ISAI (Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles) | Comprador | Local (CDMX) | Arts. 112-118 Codigo Fiscal CDMX | 4.0% a 6.5% |
| IVA (en ciertos casos) | Vendedor (personas morales, terrenos comerciales) | Federal | Art. 9 LIVA | 16% o exento |
| Derechos de inscripcion registral | Comprador | Local (CDMX) | Codigo Fiscal CDMX | Variable segun valor |
| Honorarios notariales | Ambas partes (generalmente comprador) | Regulados por arancel | Ley del Notariado CDMX | 0.5% a 1.5% del valor |
Es fundamental distinguir que la compraventa de casa habitacion usada entre personas fisicas esta exenta de IVA conforme al articulo 9, fraccion II de la LIVA. Sin embargo, la enajenacion de terrenos, locales comerciales o inmuebles por parte de personas morales puede generar IVA al 16 por ciento, con implicaciones significativas en el costo total de la operacion. Para una vision completa del proceso de compraventa de inmuebles en CDMX, consulte nuestra guia general.
ISR del vendedor: calculo paso a paso
El Impuesto Sobre la Renta por enajenacion de bienes inmuebles esta regulado en los articulos 119 a 128 de la LISR (Titulo IV, Capitulo IV, Seccion I). El ISR grava la ganancia obtenida por el vendedor, calculada como la diferencia entre el ingreso por la enajenacion y las deducciones autorizadas.
Paso 1: Determinar el ingreso por enajenacion
El ingreso por enajenacion es el precio pactado en la operacion. Sin embargo, conforme al articulo 121, ultimo parrafo, de la LISR, cuando el precio de la operacion sea inferior al avaluo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales, la autoridad podra considerar el avaluo como ingreso. En la practica, el notario toma como base el valor mas alto entre el precio de operacion y el valor de avaluo.
Paso 2: Calcular las deducciones autorizadas
El articulo 121 de la LISR establece las deducciones que el vendedor puede restar del ingreso para determinar la ganancia gravable:
| Deduccion autorizada | Descripcion | Documentacion requerida |
|---|---|---|
| Costo de adquisicion actualizado | Precio original de compra del inmueble, actualizado por inflacion (INPC) | Escritura de adquisicion, tabla de actualizacion INPC |
| Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones | Gastos documentados en remodelacion o ampliacion | Facturas (CFDI), permisos de construccion |
| Gastos notariales de adquisicion | Honorarios notariales, impuestos y derechos pagados en la compra original | Factura del notario, constancia de pago de ISAI |
| Comisiones por intermediacion inmobiliaria | Comision pagada a agente o corredor inmobiliario | Factura (CFDI) del intermediario |
| Avaluo | Costo del avaluo del inmueble | Factura del valuador |
| Medios de defensa (juicios) | Gastos en juicios para conservar la propiedad | Facturas de honorarios legales |
Paso 3: Calcular la ganancia y el ISR
La ganancia se calcula restando las deducciones autorizadas del ingreso por enajenacion. Esta ganancia se divide entre el numero de anos de tenencia del inmueble (maximo veinte anos conforme al articulo 120 LISR) para obtener la ganancia acumulable, que se suma a los demas ingresos acumulables del vendedor en el ejercicio y se aplica la tarifa del articulo 152 de la LISR.
| Concepto | Ejemplo: venta de departamento en Condesa |
|---|---|
| Precio de venta (ingreso por enajenacion) | $5,500,000 MXN |
| Costo de adquisicion original (2016) | $2,800,000 MXN |
| Factor de actualizacion INPC (2016-2026) | 1.65 (aproximado) |
| Costo de adquisicion actualizado | $4,620,000 MXN |
| Deducciones adicionales (notario, mejoras) | $380,000 MXN |
| Total de deducciones | $5,000,000 MXN |
| Ganancia por enajenacion | $500,000 MXN |
| Anos de tenencia | 10 anos |
| Ganancia acumulable (por ano) | $50,000 MXN |
| ISR estimado (pagos provisionales) | Retencion del 5% sobre ganancia = $25,000 MXN |
El ISR se calcula en dos etapas: un pago provisional retenido por el notario al momento de la escrituracion (conforme al articulo 126 LISR y la tabla del articulo 127), y el calculo definitivo en la declaracion anual del vendedor, donde se determina si hay un saldo a favor o a cargo.
Tabla de pago provisional de ISR (articulo 127 LISR)
El calculo del pago provisional que retiene el notario utiliza la tarifa del articulo 127 de la LISR, aplicando el porcentaje sobre el total de la operacion cuando la ganancia no se pueda determinar:
| Anos de tenencia | Tasa aplicable sobre ganancia |
|---|---|
| Hasta 5 anos | Se aplica tarifa art. 152 LISR a la ganancia acumulable |
| 5 a 10 anos | Misma tarifa, pero con distribucion en mas anos (menor tasa efectiva) |
| 10 a 20 anos | Misma tarifa, con distribucion en hasta 20 anos |
| Mas de 20 anos | Se consideran maximo 20 anos |
Cuando el vendedor no puede comprobar el costo de adquisicion (por ejemplo, si adquirio el inmueble por herencia o donacion sin avaluo), el articulo 124 de la LISR permite considerar como costo de adquisicion el diez por ciento del monto de la enajenacion, sin actualizacion. Esta regla resulta significativamente desfavorable para el vendedor, por lo que es fundamental conservar la documentacion de adquisicion.
Exencion de ISR por venta de vivienda habitual
El articulo 93, fraccion XIX, inciso a) de la LISR establece que no se pagara ISR por los ingresos derivados de la enajenacion de la casa habitacion del contribuyente, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
| Requisito para la exencion | Descripcion | Documento probatorio |
|---|---|---|
| Casa habitacion del contribuyente | El inmueble debe ser la vivienda principal del vendedor | Comprobante de domicilio, constancias de servicios |
| Monto maximo exento | Hasta 700,000 UDIs (aproximadamente $5,628,000 MXN en 2026) | Calculo del notario |
| Plazo entre enajenaciones | No haber ejercido la exencion en los ultimos tres anos | Declaracion bajo protesta de decir verdad |
| Aviso al SAT | Informar la operacion en la declaracion anual | Declaracion anual del ejercicio |
Si el precio de venta excede las 700,000 UDIs, la exencion aplica proporcionalmente. Por ejemplo, si la vivienda se vende en $8,000,000 MXN y el tope de exencion es de $5,628,000 MXN, la ganancia correspondiente a los $2,372,000 excedentes estara gravada conforme a las reglas generales del articulo 120 de la LISR.
Es importante senalar que la exencion no aplica automaticamente: el vendedor debe declarar la operacion y cumplir con los requisitos documentales. El notario publico verifica el cumplimiento de estos requisitos antes de aplicar la exencion en el calculo de retenciones.
ISAI en CDMX: tasas por demarcacion territorial 2026
El Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles (ISAI) es un impuesto local a cargo del comprador, regulado en los articulos 112 a 118 del Codigo Fiscal de la Ciudad de Mexico. La tasa del ISAI es progresiva y se calcula sobre el valor mas alto entre el valor del avaluo, el valor catastral y el precio de operacion.
Tabla de calculo del ISAI en CDMX 2026
| Rango de valor del inmueble | Cuota fija | Tasa marginal sobre excedente |
|---|---|---|
| Hasta $324,684 | $0 | Exento |
| De $324,685 a $643,145 | $0 | 3.15% |
| De $643,146 a $1,115,677 | $10,032 | 3.22% |
| De $1,115,678 a $1,610,941 | $25,246 | 3.49% |
| De $1,610,942 a $2,169,539 | $42,530 | 3.75% |
| De $2,169,540 a $2,687,398 | $63,467 | 4.13% |
| De $2,687,399 a $3,593,288 | $84,860 | 4.49% |
| De $3,593,289 a $4,447,709 | $125,533 | 4.86% |
| De $4,447,710 a $5,522,509 | $167,056 | 5.09% |
| Mas de $5,522,510 | $221,768 | 5.60% |
Ejemplo de calculo del ISAI
| Concepto | Calculo |
|---|---|
| Valor del inmueble (avaluo) | $3,800,000 MXN |
| Rango aplicable | $3,593,289 a $4,447,709 |
| Cuota fija | $125,533 MXN |
| Excedente sobre limite inferior | $3,800,000 - $3,593,289 = $206,711 |
| Tasa marginal | 4.86% |
| Impuesto sobre excedente | $206,711 x 4.86% = $10,046 |
| ISAI total a pagar | $125,533 + $10,046 = $135,579 MXN |
| Porcentaje efectivo sobre valor | 3.57% |
Es relevante senalar que el ISAI en la CDMX aplica de manera uniforme en todas las demarcaciones territoriales (antes delegaciones). No existe diferenciacion de tasa por alcaldia, aunque el valor catastral y el valor de avaluo varian significativamente entre zonas como Miguel Hidalgo, Benito Juarez o Cuauhtemoc (con valores mas altos) y demarcaciones perifericas como Milpa Alta, Tlahuac o Xochimilco.
Exenciones y reducciones del ISAI
El Codigo Fiscal de la Ciudad de Mexico establece supuestos de exencion y reduccion del ISAI que pueden generar ahorros significativos para el comprador:
| Supuesto | Beneficio | Requisitos |
|---|---|---|
| Vivienda de interes social | Exencion total | Valor hasta cierto monto fijado por el gobierno de la CDMX |
| Primera adquisicion de vivienda usada (Programa CDMX) | Reduccion del 50% | Comprador sin propiedad previa en CDMX, valor hasta $2.5M aprox. |
| Adquisicion por herencia | Reduccion parcial | Transmision a herederos o legatarios |
| Adquisicion para constitucion de patrimonio familiar | Exencion total | Inmueble destinado a patrimonio familiar, requisitos especificos |
| Adquisicion por programas de vivienda INFONAVIT/FOVISSSTE | Reduccion parcial o total | Credito de organismo de vivienda |
| Donacion entre ascendientes y descendientes | Exencion | Parentesco en linea recta |
Para conocer si califica para alguna exencion o reduccion del ISAI, agende una asesoria inicial donde evaluaremos su caso particular.
Costos notariales y de escrituracion
Ademas de los impuestos, la compraventa de inmuebles genera costos de escrituracion que incluyen los honorarios del notario publico, los derechos de inscripcion registral y diversos gastos administrativos. Estos costos los asume generalmente el comprador, salvo pacto en contrario.
| Concepto | Cargo aproximado | Base de calculo | Quien paga (uso comercial) |
|---|---|---|---|
| Honorarios notariales | 0.5% a 1.5% del valor | Arancel del Colegio de Notarios de CDMX | Comprador |
| ISAI | 3.5% a 5.6% del valor | Codigo Fiscal CDMX | Comprador |
| ISR por enajenacion | Variable (1.92% a 35%) | LISR, segun ganancia | Vendedor (retencion notarial) |
| Derechos de inscripcion registral | $2,000 - $8,000 aprox. | Codigo Fiscal CDMX | Comprador |
| Certificado de libertad de gravamenes | $500 - $1,500 | Registro Publico de la Propiedad | Vendedor o comprador |
| Avaluo | $2,500 - $8,000 | Sociedad hipotecaria o valuador | Comprador |
| Constancia de no adeudo predial | $200 - $500 | Tesoreria de la CDMX | Vendedor |
| Constancia de no adeudo de agua | $200 - $500 | SACMEX | Vendedor |
| Certificado de zonificacion (en su caso) | $500 - $2,000 | SEDUVI | Comprador |
El costo total de escrituracion para el comprador de un inmueble de $3,800,000 MXN en la CDMX puede oscilar entre $220,000 y $300,000 MXN, incluyendo ISAI, honorarios notariales, derechos registrales y avaluo. Es indispensable presupuestar estos costos al momento de planificar la compra. Para una guia completa sobre el proceso de escrituracion en CDMX, consulte nuestro articulo especializado.
Deducciones estrategicas para reducir el ISR del vendedor
La planeacion fiscal antes de la venta de un inmueble puede generar ahorros legales significativos en el ISR. Las siguientes estrategias son completamente licitas y se basan en el aprovechamiento de las deducciones y exenciones previstas en la LISR:
Conservar toda la documentacion de mejoras y ampliaciones realizadas al inmueble. Las inversiones en remodelacion, ampliacion, instalaciones y mejoras permanentes son deducibles conforme al articulo 121, fraccion III de la LISR, siempre que se cuente con las facturas (CFDI) correspondientes. En inmuebles con mas de diez anos de tenencia, las mejoras documentadas pueden representar una deduccion muy significativa.
Actualizar el costo de adquisicion con el Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). El articulo 124 de la LISR permite actualizar el costo comprobado de adquisicion por el factor resultante de dividir el INPC del mes inmediato anterior al de la enajenacion entre el INPC del mes de adquisicion. En periodos de alta inflacion como los vividos en Mexico entre 2020 y 2025, esta actualizacion puede incrementar sustancialmente la deduccion.
Verificar si aplica la exencion por vivienda habitual. Si el inmueble ha sido la vivienda principal del vendedor y no ha ejercido la exencion en los ultimos tres anos, puede exentar la ganancia hasta por 700,000 UDIs. Esta exencion puede representar un ahorro de cientos de miles de pesos en ISR.
Deducir las comisiones de intermediacion inmobiliaria. Si el vendedor contrato a un agente o corredor inmobiliario, la comision pagada (que tipicamente oscila entre el tres y el seis por ciento del precio de venta) es deducible para efectos del calculo de la ganancia por enajenacion.
Implicaciones del impuesto predial en la operacion
El impuesto predial, regulado en los articulos 126 a 132 del Codigo Fiscal de la Ciudad de Mexico, no es un impuesto que se genere por la compraventa, pero es un elemento fundamental del due diligence previo a la operacion. El notario publico esta obligado a verificar que el inmueble se encuentre al corriente en el pago del predial y del servicio de agua antes de formalizar la escritura.
| Concepto de predial | Descripcion |
|---|---|
| Base gravable | Valor catastral del inmueble actualizado |
| Periodicidad | Bimestral o pago anual con descuento |
| Descuento por pago anual anticipado | Generalmente 8% a 10% |
| Subsidio para vivienda de uso habitacional | Reduccion significativa para propietarios de vivienda que habitan el inmueble |
| Consecuencia de adeudo | Impedimento para escrituracion, posible embargo fiscal |
| Prescripcion | 5 anos conforme al Codigo Fiscal CDMX |
Para una revision completa del estado fiscal y juridico del inmueble antes de la compraventa, consulte nuestra guia sobre due diligence inmobiliario en CDMX.
Preguntas frecuentes sobre impuestos en compraventa de inmuebles en CDMX
Quien paga el ISR en la compraventa de un inmueble
El ISR por enajenacion de bienes inmuebles es a cargo del vendedor, conforme al articulo 119 de la LISR. Sin embargo, el notario publico retiene el impuesto al momento de la escrituracion y lo entera al SAT a nombre del vendedor, conforme al articulo 126 de la LISR. El comprador no esta obligado a pagar ISR por la compra; su obligacion fiscal principal es el ISAI.
Puedo deducir las mejoras que hice a mi inmueble para reducir el ISR
Si. Las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones permanentes son deducibles conforme al articulo 121, fraccion III de la LISR, siempre que se cuente con facturas (CFDI) expedidas a nombre del vendedor y que las mejoras incrementen el valor del inmueble. Es fundamental conservar todas las facturas de remodelaciones, ampliaciones e instalaciones realizadas durante el periodo de propiedad.
Que pasa si vendo un inmueble heredado y no tengo escritura de compra
Si el inmueble fue adquirido por herencia, el costo de adquisicion para efectos del ISR es el avaluo practicado al momento de la adjudicacion hereditaria, actualizado por inflacion. Si no se realizo avaluo o no se puede comprobar el costo, el articulo 124 de la LISR permite considerar como costo el diez por ciento del monto de la enajenacion, sin actualizacion. Esta regla es significativamente desfavorable, por lo que se recomienda regularizar la documentacion antes de vender.
El ISAI tiene alguna exencion para compradores primerizos
La legislacion de la CDMX ha implementado programas de reduccion del ISAI para compradores primerizos de vivienda usada que cumplan ciertos requisitos de valor del inmueble y que no sean propietarios de otro inmueble en la ciudad. El beneficio puede ser de hasta el cincuenta por ciento de reduccion del impuesto. Los requisitos y montos especificos pueden variar cada ejercicio fiscal, por lo que se recomienda verificar las disposiciones vigentes al momento de la operacion con el notario publico.
Cuanto tiempo tarda la retencion y entero del ISR por el notario
El notario publico retiene el ISR al momento de la firma de la escritura y lo entera al SAT dentro de los quince dias siguientes a la firma, conforme al articulo 126 de la LISR. El vendedor recibe una constancia de retencion que debe incluir en su declaracion anual para acreditar el pago provisional. Si resulta un saldo a favor en la declaracion anual (porque la retencion provisional fue superior al ISR definitivo), el vendedor puede solicitar su devolucion al SAT.
Que inmuebles estan exentos de IVA y cuales generan IVA
La enajenacion de casa habitacion esta exenta de IVA conforme al articulo 9, fraccion II de la LIVA, siempre que el enajenante sea persona fisica. La enajenacion de terrenos tambien esta exenta de IVA. Sin embargo, la enajenacion de construcciones que no sean casa habitacion (locales comerciales, oficinas, bodegas, naves industriales) realizada por personas morales o personas fisicas con actividad empresarial genera IVA al dieciseis por ciento. En operaciones de terreno con construccion, se debe desglosar el valor de cada componente para aplicar correctamente la exencion al terreno y, en su caso, el IVA a la construccion.
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