La Ciudad de México enfrenta un problema estructural de informalidad en la tenencia de la tierra que afecta a cientos de miles de familias. De acuerdo con estimaciones de la Procuraduría Social de la CDMX (PROSOC), aproximadamente un 30 a 40 por ciento de los predios ubicados en alcaldías periféricas como Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Milpa Alta, Tláhuac y Xochimilco carecen de escrituras públicas debidamente formalizadas e inscritas en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Esta situación tiene múltiples causas históricas: lotificaciones irregulares de las décadas de 1960 a 1990, herencias no formalizadas, compraventas celebradas exclusivamente mediante contratos privados y asentamientos en suelo de origen ejidal o comunal que nunca transitó al régimen de propiedad privada plena. El Código Civil para la Ciudad de México ofrece diversas vías para regularizar la propiedad, y en esta guía la Lic. Tania Mendoza, especialista en derecho inmobiliario en CDMX, explica cada una de ellas de manera detallada.
Por qué tantas propiedades en CDMX carecen de escrituras
El fenómeno de la informalidad inmobiliaria en la Ciudad de México responde a causas históricas, sociales y económicas que se han acumulado durante más de medio siglo. Comprender estas causas es indispensable para identificar la vía de regularización adecuada para cada caso particular.
La primera causa es la urbanización irregular. Durante las décadas de 1960 a 1990, la Ciudad de México experimentó un crecimiento demográfico explosivo que rebasó la capacidad de planeación urbana. Miles de hectáreas en las entonces delegaciones periféricas fueron lotificadas y vendidas de manera informal por fraccionadores clandestinos que no contaban con autorizaciones de la entonces Dirección General de Obras Públicas ni inscribían las operaciones ante notario. Los compradores recibían únicamente un contrato privado de compraventa o, en el peor de los casos, un simple recibo de pago.
La segunda causa frecuente es la sucesión informal. Cuando el propietario original fallece sin testamento, los herederos suelen repartir el inmueble de hecho, dividiendo la construcción en plantas o secciones, sin tramitar el juicio sucesorio intestamentario que establece el artículo 1599 del Código Civil para la Ciudad de México. Con el paso de las generaciones, la cadena de titularidad se vuelve imposible de reconstruir por las vías ordinarias.
La tercera causa relevante es el origen ejidal o comunal del suelo. Numerosas colonias de la CDMX se encuentran asentadas sobre terrenos que originalmente fueron ejidos o bienes comunales. Aunque muchos de estos predios fueron expropiados o pasaron por el programa CORETT (hoy INSUS a nivel federal), no todos completaron el proceso de regularización, dejando a los poseedores sin título de propiedad plena. Finalmente, los altos costos de escrituración, que oscilan entre el 5 y el 8 por ciento del valor del inmueble, disuaden a muchas familias de formalizar operaciones que ya celebraron mediante contrato privado. Si desea conocer más sobre los costos y pasos de la escrituración formal, le recomendamos nuestra guía sobre escrituración en CDMX.
Qué es la inmatriculación y cuándo procede
La inmatriculación es el procedimiento mediante el cual un inmueble que nunca ha sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio se inscribe por primera vez, creando un folio real nuevo. A diferencia de la usucapión, que presupone que el inmueble tiene un titular registral diferente al poseedor, la inmatriculación se utiliza cuando no existe antecedente registral alguno del predio.
El fundamento legal de la inmatriculación en la Ciudad de México se encuentra en los artículos 3046 al 3057 del Código Civil para la Ciudad de México, así como en el Reglamento del Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Conforme a estas disposiciones, la inmatriculación puede tramitarse por dos vías: la vía administrativa (ante el propio Registro Público) y la vía judicial (ante los juzgados civiles de la CDMX).
Para que la inmatriculación administrativa proceda, el interesado debe acreditar que posee el inmueble y que este nunca ha estado inscrito en el Registro Público. El artículo 3047 del CCCDMX establece que la inmatriculación administrativa requiere que el solicitante presente un título de propiedad que tenga una antigüedad mínima de cinco años, acompañado de un certificado catastral que identifique el predio y un plano topográfico o de localización. El registrador publicará un extracto de la solicitud en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México y en un periódico de circulación local, y si transcurre el plazo legal sin que exista oposición de terceros, procederá a realizar la primera inscripción.
La inmatriculación judicial se tramita como un procedimiento de jurisdicción voluntaria cuando la vía administrativa no es viable, por ejemplo porque el título del solicitante tiene menos de cinco años de antigüedad o porque existen inconsistencias catastrales que el Registro Público no puede resolver. El juez civil evalúa las pruebas, ordena las publicaciones correspondientes y, en su caso, dicta sentencia ordenando la inscripción. Si necesita determinar cuál vía es la adecuada para su caso, le sugerimos solicitar una asesoría inicial con nuestro despacho.
Usucapión como vía de regularización: prescripción adquisitiva
Cuando el inmueble sí tiene un antecedente registral pero a nombre de una persona distinta al poseedor actual, la vía adecuada para regularizar la propiedad es la prescripción adquisitiva o usucapión. Esta figura, regulada en los artículos 1135 a 1180 del Código Civil para la Ciudad de México, permite a quien ha poseído un inmueble de manera pacífica, continua, pública y en concepto de propietario adquirir judicialmente la titularidad del bien.
El Código Civil para la Ciudad de México contempla dos modalidades de usucapión: la prescripción de buena fe, que requiere cinco años de posesión con justo título (artículo 1152 CCCDMX), y la prescripción de mala fe, que exige diez años de posesión sin necesidad de título (artículo 1153 CCCDMX). En ambos casos, la posesión debe reunir las características de ser en concepto de propietario, pacífica, continua, pública e ininterrumpida.
El procedimiento de usucapión se tramita ante los juzgados civiles de la Ciudad de México mediante un juicio ordinario civil en el que el poseedor demanda al titular registral del inmueble. Si el titular registral ha fallecido o su paradero se desconoce, la demanda se dirige contra sus herederos o, en su defecto, se realiza el emplazamiento por edictos conforme al artículo 122 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
| Elemento | Usucapión 5 años (buena fe) | Usucapión 10 años (mala fe) |
|---|---|---|
| Plazo de posesión | 5 años mínimo | 10 años mínimo |
| Justo título | Obligatorio | No se requiere |
| Buena fe | Obligatoria | No se requiere |
| Tipo de juicio | Ordinario civil | Ordinario civil |
| Duración promedio del juicio | 1 a 3 años | 1 a 3 años |
| Costo aproximado | $50,000 a $150,000 MXN | $50,000 a $150,000 MXN |
Para una explicación detallada de los requisitos probatorios y el procedimiento judicial completo de la usucapión, consulte nuestra guía especializada sobre usucapión en CDMX.
Vía notarial vs. vía judicial: diferencias y conveniencia
Una de las decisiones más importantes que debe tomar quien busca regularizar su propiedad en la CDMX es elegir entre la vía notarial y la vía judicial. Cada una tiene alcances, costos, tiempos y requisitos distintos, y la elección depende de las circunstancias particulares de cada caso.
La vía notarial es aplicable cuando existe un título o documento base que permite al notario público formalizar la propiedad mediante una escritura. Los casos más comunes son: compraventas celebradas mediante contrato privado en las que el vendedor aún vive y está dispuesto a ratificar la operación ante notario, adjudicaciones por herencia en las que ya existe un testamento o una sentencia de juicio sucesorio, y regularizaciones mediante programas gubernamentales que autorizan a los notarios a otorgar escrituras con beneficios fiscales.
La vía judicial es necesaria cuando no es posible obtener la cooperación del titular registral, cuando el titular ha fallecido y no se realizó juicio sucesorio, cuando se requiere acreditar la propiedad por prescripción adquisitiva, o cuando existen vicios en la cadena de titularidad que solo un juez puede resolver. Los juicios más comunes en materia de regularización son la usucapión, la inmatriculación judicial, la rectificación de escrituras y el juicio sucesorio intestamentario.
En términos de costos, la vía notarial suele ser más económica, con un rango que va de $15,000 a $80,000 MXN dependiendo del valor del inmueble y los impuestos aplicables. La vía judicial implica honorarios de abogado, costas procesales y gastos periciales que en conjunto pueden superar los $100,000 MXN. En cuanto a tiempos, la formalización notarial puede completarse en semanas, mientras que un juicio civil ordinario tarda entre uno y tres años en obtener sentencia firme. La Lic. Tania Mendoza puede evaluar su caso específico para determinar la ruta más eficiente.
Programas gubernamentales de regularización en la CDMX
El Gobierno de la Ciudad de México ha implementado históricamente diversos programas de regularización de la propiedad con el objetivo de reducir la informalidad en la tenencia de la tierra y brindar certeza jurídica a las familias que habitan en asentamientos irregulares. Estos programas ofrecen beneficios significativos en materia de costos, particularmente en lo referente a impuestos y derechos registrales.
El programa de escrituración social de la Procuraduría Social de la CDMX (PROSOC) es uno de los más relevantes. A través de este programa, familias de bajos ingresos pueden obtener escrituras de sus inmuebles con descuentos sustanciales en los honorarios notariales y, en algunos casos, exención parcial o total de impuestos como el ISAI. Los notarios participantes en el programa cobran tarifas reducidas conforme a los lineamientos que establece la PROSOC cada ejercicio fiscal.
A nivel federal, el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (INSUS), antes CORETT, continúa atendiendo la regularización de predios que se encuentran en suelo de origen ejidal o comunal que fue expropiado para fines de regularización. El INSUS expide títulos de propiedad que pueden elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Adicionalmente, las alcaldías organizan periódicamente jornadas notariales en las que se ofrecen servicios de escrituración a costos reducidos. Estas jornadas suelen realizarse en coordinación con el Colegio de Notarios de la Ciudad de México y están dirigidas a propietarios que cuentan con la documentación básica necesaria. Es importante verificar los requisitos de elegibilidad de cada programa, ya que no todos aplican a cualquier tipo de inmueble o situación jurídica. Algunos programas excluyen inmuebles comerciales, predios con superficie mayor a determinados metros cuadrados o propiedades que ya cuentan con antecedente registral.
Documentos necesarios para la regularización
Independientemente de la vía elegida, quien busca regularizar una propiedad en la CDMX debe reunir un conjunto de documentos que acrediten tanto su identidad como su relación jurídica con el inmueble. A continuación se presenta la documentación más comúnmente requerida.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Identificación oficial vigente (INE) | Acreditar identidad del solicitante | INE |
| CURP | Identificación oficial complementaria | Portal RENAPO |
| Comprobante de domicilio reciente | Acreditar residencia en el inmueble | CFE, SACMEX, Telmex |
| Contrato privado de compraventa | Acreditar la adquisición del inmueble | Archivo personal |
| Recibos de pago de predial | Demostrar posesión y cumplimiento fiscal | Secretaría de Administración y Finanzas CDMX |
| Recibos de servicios (agua, luz) | Demostrar posesión y uso del inmueble | CFE, SACMEX |
| Boleta predial actualizada | Identificar el predio ante la autoridad fiscal | Secretaría de Administración y Finanzas CDMX |
| Constancia catastral | Identificar ubicación, superficie y linderos | Dirección de Catastro CDMX |
| Certificado de no inscripción | Acreditar que el inmueble no tiene folio real (para inmatriculación) | Registro Público de la Propiedad CDMX |
| Certificado de libertad de gravamen | Verificar cargas o gravámenes del inmueble | Registro Público de la Propiedad CDMX |
| Plano topográfico del inmueble | Delimitar la superficie y linderos del predio | Perito topógrafo autorizado |
| Constancias de testigos | Acreditar posesión ante vecinos y colindantes | Declaraciones ante notario o juzgado |
Es recomendable reunir esta documentación antes de acudir con un abogado o notario, ya que permite evaluar rápidamente cuál es la vía de regularización más viable. Si algún documento no está disponible, un especialista en derecho inmobiliario puede orientarle sobre alternativas probatorias.
Costos estimados de la regularización
Los costos de regularización de propiedad en la CDMX varían considerablemente dependiendo de la vía elegida, el valor del inmueble, la complejidad del caso y si se accede a algún programa gubernamental de apoyo. A continuación se presentan rangos estimados que sirven como referencia general para 2026.
La vía notarial directa, cuando el vendedor original ratifica la operación ante notario, implica costos similares a los de una escrituración ordinaria: honorarios notariales (entre $8,000 y $30,000 MXN según el valor del inmueble), Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles o ISAI (entre el 3.5 y el 5.9 por ciento del valor más alto entre el de operación, catastral o comercial), derechos de inscripción registral (variable según arancel vigente) y avalúo comercial (entre $2,500 y $8,000 MXN). Para más detalles sobre estos costos, consulte nuestra guía de escrituración en CDMX.
La vía judicial, ya sea por usucapión o por inmatriculación judicial, tiene costos que incluyen los honorarios del abogado (generalmente entre $40,000 y $120,000 MXN dependiendo de la complejidad), gastos periciales como avalúos y dictámenes topográficos ($5,000 a $15,000 MXN), publicación de edictos ($3,000 a $8,000 MXN) y, una vez obtenida la sentencia, los gastos notariales y registrales para inscribir la resolución judicial.
Los programas gubernamentales pueden reducir significativamente estos costos. El programa de escrituración social de PROSOC ofrece descuentos de hasta el 70 por ciento en honorarios notariales y exenciones parciales del ISAI para familias de bajos ingresos. El INSUS maneja tarifas fijas relativamente accesibles para la regularización de predios de origen ejidal.
Plazos y tiempos del proceso de regularización
Los tiempos de regularización dependen directamente de la vía procesal elegida y de la complejidad particular de cada caso. Es importante que quien inicia un proceso de regularización tenga expectativas realistas sobre la duración del trámite.
La vía notarial directa es la más rápida. Cuando todas las partes están de acuerdo y la documentación está completa, la escrituración puede realizarse en un plazo de dos a seis semanas. Este plazo incluye la elaboración del proyecto de escritura, la obtención de certificados y constancias, la firma ante el notario y la inscripción registral. Sin embargo, si existen adeudos fiscales, inconsistencias catastrales o problemas con la documentación del vendedor, el plazo puede extenderse a varios meses.
La inmatriculación administrativa ante el Registro Público de la Propiedad suele tomar entre tres y ocho meses, considerando los plazos de publicación en la Gaceta Oficial y en un periódico de circulación, el plazo de espera para posibles oposiciones de terceros y el trámite interno del registrador.
La inmatriculación judicial y la usucapión son procesos más prolongados. Un juicio ordinario civil en los juzgados de la Ciudad de México tiene una duración promedio de uno a tres años, dependiendo de factores como la carga de trabajo del juzgado, la complejidad probatoria, la necesidad de emplazar por edictos y la eventual interposición de recursos de apelación. Es fundamental considerar que, una vez obtenida la sentencia favorable, aún debe ejecutarse mediante la inscripción registral y, en su caso, la protocolización notarial, lo que añade algunas semanas o meses adicionales.
Los programas gubernamentales operan con calendarios propios. Las jornadas notariales suelen tener fechas específicas de apertura y cierre de expedientes, y los trámites ante INSUS pueden tomar de seis meses a un año dependiendo del volumen de solicitudes.
Obstáculos frecuentes y cómo superarlos
El proceso de regularización de propiedad en la Ciudad de México no está exento de dificultades. Conocer los obstáculos más comunes permite anticiparlos y diseñar estrategias para superarlos de manera eficiente.
El primer obstáculo frecuente es la imposibilidad de localizar al vendedor original o a sus herederos. Cuando la compraventa se realizó hace décadas mediante contrato privado y el vendedor falleció o cambió de domicilio, resulta imposible formalizarla por la vía notarial. En estos casos, la alternativa es acudir a la vía judicial mediante la usucapión, en la que el emplazamiento puede realizarse por edictos cuando el demandado es persona incierta o su domicilio se desconoce.
El segundo obstáculo común son las inconsistencias catastrales. Es frecuente que la superficie, medidas y colindancias que aparecen en la boleta predial no coincidan con las del predio real ni con las de los documentos de adquisición. Para resolver este problema, es necesario contratar a un perito topógrafo que elabore un plano actualizado y gestionar la corrección catastral ante la Dirección de Catastro de la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX.
El tercer obstáculo es la existencia de gravámenes o anotaciones preventivas en el folio real del inmueble, como hipotecas no canceladas, embargos o avisos preventivos de demanda. Antes de iniciar cualquier proceso de regularización, es indispensable obtener un certificado de libertad de gravamen actualizado y, en su caso, tramitar la cancelación de los gravámenes existentes.
Otros obstáculos incluyen predios ubicados en zona de riesgo o en suelo de conservación donde las autoridades ambientales restringen la regularización, inmuebles que forman parte de un patrimonio ejidal no expropiado, y predios sujetos a litigio entre terceros. En todos estos supuestos, contar con la orientación de un abogado especialista en derecho inmobiliario en CDMX resulta indispensable para evaluar la viabilidad jurídica de la regularización.
Importancia de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad
La inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México es el acto que perfecciona la regularización y otorga al propietario la protección jurídica más amplia que el ordenamiento legal reconoce. Sin inscripción registral, incluso una sentencia judicial favorable o una escritura notarial pierden gran parte de su eficacia práctica.
El artículo 3003 del Código Civil para la Ciudad de México establece que los documentos que conforme al código son registrables y no se registren solo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicio a terceros, quienes sí podrán aprovecharlos en cuanto les fueren favorables. Esto significa que la inscripción registral es lo que otorga oponibilidad erga omnes (frente a todos) al derecho de propiedad.
Una vez inscrita la propiedad en el Registro Público, el propietario puede ejercer plenamente todos los derechos que la ley le confiere: vender, hipotecar, donar, arrendar formalmente, obtener créditos hipotecarios, transmitir por herencia con certeza jurídica y defenderse eficazmente contra cualquier intento de despojo o invasión. Además, la inscripción permite al propietario estar al corriente en sus obligaciones fiscales, ya que la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX vincula el impuesto predial con los datos del folio real.
El Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México se ubica en Villalongín número 15, colonia Cuauhtémoc, y opera también a través de oficinas auxiliares en diversas alcaldías. Los trámites de inscripción pueden iniciarse a través del notario público o, tratándose de resoluciones judiciales, mediante la presentación directa de la sentencia ejecutoriada. Para profundizar en el proceso de compraventa de inmuebles en CDMX, le recomendamos consultar nuestra guía especializada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una propiedad que no tiene escrituras en CDMX?
Técnicamente es posible celebrar un contrato privado de compraventa sobre un inmueble sin escrituras, ya que el artículo 2249 del Código Civil para la Ciudad de México establece que la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento. Sin embargo, dicha operación no podrá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo que significa que el comprador no obtendrá un título oponible frente a terceros. Lo recomendable es regularizar la propiedad antes de venderla para maximizar su valor y brindar certeza jurídica al comprador.
¿Cuánto tiempo tarda regularizar una propiedad sin escrituras?
Los plazos varían según la vía elegida. La regularización notarial directa puede completarse en dos a seis semanas si toda la documentación está en orden. La inmatriculación administrativa toma entre tres y ocho meses. La usucapión y la inmatriculación judicial requieren de uno a tres años en promedio. Los programas gubernamentales tienen calendarios propios que pueden extender o acortar estos plazos.
¿Qué diferencia hay entre inmatriculación y usucapión?
La inmatriculación procede cuando el inmueble nunca ha sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad, es decir, no existe folio real. Su objetivo es crear la primera inscripción. La usucapión o prescripción adquisitiva procede cuando el inmueble sí tiene un folio real pero a nombre de persona distinta al poseedor actual. Su objetivo es que el juez declare que la propiedad se adquirió por el transcurso del tiempo y la posesión calificada.
¿Puedo regularizar un terreno que era ejidal en la Ciudad de México?
Sí, siempre que el terreno haya pasado por un proceso de expropiación a favor del gobierno federal o de la CDMX para fines de regularización. El INSUS (antes CORETT) es la institución encargada de regularizar predios de origen ejidal. Si el terreno no ha sido expropiado y aún conserva su naturaleza ejidal, la regularización debe tramitarse ante el Tribunal Unitario Agrario conforme a la Ley Agraria, no ante los tribunales civiles de la Ciudad de México.
¿Necesito abogado para regularizar mi propiedad o puedo hacerlo solo?
Aunque algunos trámites administrativos pueden realizarse de manera personal, la regularización de propiedad involucra aspectos jurídicos complejos que requieren conocimiento especializado en derecho registral, civil y, en su caso, agrario. Errores en el procedimiento pueden retrasar el trámite por meses o incluso años. Un abogado especialista en derecho inmobiliario puede evaluar cuál es la vía más eficiente para su caso, preparar la documentación correctamente y representarlo ante notarios, juzgados o autoridades administrativas.
¿Los programas gubernamentales de escrituración cubren todos los costos?
No. Los programas de escrituración social ofrecen descuentos significativos en honorarios notariales y, en algunos casos, exenciones parciales de impuestos como el ISAI. Sin embargo, el beneficiario debe cubrir ciertos gastos como el avalúo, los derechos registrales y la obtención de constancias y certificados. Además, estos programas tienen requisitos de elegibilidad que no todos los solicitantes cumplen, como límites en el valor del inmueble o en el ingreso familiar.
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