Extranjeros comprando inmuebles en Mexico: zona restringida, fideicomiso y requisitos legales

De acuerdo con datos de la Comision Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras de la Secretaria de Economia, en Mexico existen actualmente mas de 45,000 fideicomisos inmobiliarios activos constituidos a favor de extranjeros en zonas costeras y fronterizas, con un valor acumulado que supera los quince mil millones de dolares. La demanda de inmuebles por parte de compradores internacionales se ha intensificado en los ultimos anos, particularmente en destinos como la Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta, San Miguel de Allende y la propia Ciudad de Mexico. Sin embargo, el marco constitucional mexicano impone restricciones especificas a la adquisicion de inmuebles por extranjeros en la denominada zona restringida, y el desconocimiento de estas restricciones genera riesgos legales significativos que pueden resultar en la perdida total de la inversion. En esta guia, la Lic. Tania Mendoza explica con detalle el marco legal, los mecanismos disponibles, los costos y los requisitos que todo extranjero debe conocer antes de adquirir un inmueble en Mexico durante 2026.

El articulo 27 constitucional y la zona restringida

El fundamento de las restricciones a la propiedad inmobiliaria de extranjeros en Mexico se encuentra en el articulo 27, fraccion I, de la Constitucion Politica de los Estados Unidos Mexicanos. Esta disposicion establece que solo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacion y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones, o para obtener concesiones de explotacion de minas o aguas. El Estado podra conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaria de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar la proteccion de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos.

Crucialmente, el mismo articulo 27 establece que en una faja de cien kilometros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilometros en las playas, por ningun motivo podran los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. Esta faja es lo que se denomina zona restringida.

Concepto	Descripcion
Zona restringida costera	Faja de 50 kilometros medidos desde la linea de pleamar hacia el interior del pais
Zona restringida fronteriza	Faja de 100 kilometros medidos desde la linea fronteriza hacia el interior del pais
Fundamento constitucional	Art. 27, fraccion I, Constitucion Politica de Mexico
Regulacion especifica	Ley de Inversion Extranjera (arts. 10-14)
Restriccion	Prohibicion de dominio directo por extranjeros personas fisicas
Alternativa legal	Fideicomiso bancario (art. 11 LIE) o sociedad mexicana (art. 10-A LIE)

Es fundamental comprender que la restriccion aplica al dominio directo, no a todos los derechos sobre inmuebles. Los extranjeros pueden adquirir derechos de uso y aprovechamiento de inmuebles en la zona restringida a traves de mecanismos legales especificos, principalmente el fideicomiso bancario, que les permite ejercer todos los derechos de un propietario (habitar, rentar, vender, heredar) sin tener el dominio directo.

Mapa de la zona restringida: principales destinos

La zona restringida afecta a la totalidad de las costas mexicanas y a las fronteras norte y sur del pais. Esto incluye los destinos mas demandados por compradores internacionales:

Destino	Estado	Dentro de zona restringida	Mecanismo requerido
Cancun y Riviera Maya	Quintana Roo	Si (costa caribe)	Fideicomiso bancario
Los Cabos	Baja California Sur	Si (costa pacifico)	Fideicomiso bancario
Puerto Vallarta	Jalisco	Si (costa pacifico)	Fideicomiso bancario
Playa del Carmen	Quintana Roo	Si (costa caribe)	Fideicomiso bancario
Mazatlan	Sinaloa	Si (costa pacifico)	Fideicomiso bancario
Tulum	Quintana Roo	Si (costa caribe)	Fideicomiso bancario
Tijuana	Baja California	Si (frontera norte)	Fideicomiso bancario
Ciudad de Mexico	CDMX	No (interior del pais)	Compra directa permitida
San Miguel de Allende	Guanajuato	No (interior del pais)	Compra directa permitida
Merida	Yucatan	Depende de la zona especifica	Verificar distancia a costa
Oaxaca (costa)	Oaxaca	Si (costa pacifico)	Fideicomiso bancario
Guadalajara	Jalisco	No (interior del pais)	Compra directa permitida

Para inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, como la Ciudad de Mexico, Guadalajara, San Miguel de Allende, Queretaro o Puebla, los extranjeros personas fisicas pueden adquirir el dominio directo sin necesidad de fideicomiso, siempre que cumplan con el Convenio ante la Secretaria de Relaciones Exteriores (conocido como clausula Calvo) conforme al articulo 27 constitucional.

El fideicomiso bancario para extranjeros: estructura y funcionamiento

El fideicomiso bancario regulado en el articulo 11 de la Ley de Inversion Extranjera (LIE) es el mecanismo legal principal que permite a los extranjeros adquirir derechos sobre inmuebles en la zona restringida. No es una compra directa, sino un esquema fiduciario en el que un banco mexicano autorizado adquiere la propiedad formal del inmueble y lo administra en beneficio del extranjero fideicomisario.

El articulo 11 de la LIE establece que se requiere permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores (SRE) para que las instituciones de credito adquieran como fiduciarias derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilizacion y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, a favor de personas fisicas o morales extranjeras.

Partes del fideicomiso inmobiliario para extranjeros

Parte	Rol	Descripcion
Fideicomitente	Quien aporta el bien	El vendedor mexicano del inmueble (o el desarrollador)
Fiduciario	Banco que adquiere la propiedad formal	Banco mexicano autorizado (BBVA, Banorte, Scotiabank, etc.)
Fideicomisario	Beneficiario del fideicomiso	El comprador extranjero (persona fisica o moral)
SRE	Autoridad que otorga el permiso	Secretaria de Relaciones Exteriores

Derechos del extranjero fideicomisario

El fideicomisario extranjero goza de derechos equivalentes a los de un propietario para todos los efectos practicos:

Derecho	Descripcion
Uso y habitacion	Puede ocupar el inmueble como vivienda permanente o temporal
Arrendamiento	Puede rentar el inmueble y recibir los frutos
Venta	Puede instruir al fiduciario que venda el inmueble y recibir el producto
Herencia	Puede designar beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento
Mejoras y remodelacion	Puede realizar mejoras y ampliaciones al inmueble
Hipoteca	Puede obtener credito con garantia del fideicomiso
Defensa legal	Puede defender sus derechos ante autoridades judiciales y administrativas

Para una guia completa sobre los diferentes tipos de fideicomiso inmobiliario en Mexico, consulte nuestro articulo sobre fideicomiso inmobiliario en CDMX.

Proceso de constitucion del fideicomiso paso a paso

La constitucion del fideicomiso inmobiliario para extranjeros sigue un proceso especifico que involucra al comprador, al vendedor, al banco fiduciario, al notario publico y a la Secretaria de Relaciones Exteriores.

Paso 1: Seleccion del inmueble y negociacion

El comprador extranjero identifica el inmueble, negocia el precio y las condiciones con el vendedor. Es recomendable que desde esta etapa intervenga un abogado mexicano especializado en derecho inmobiliario que verifique la situacion juridica del inmueble.

Paso 2: Contrato de promesa de compraventa

Se firma un contrato privado que establece las condiciones de la operacion, el precio, la forma de pago, las penalidades por incumplimiento y la obligacion de constituir el fideicomiso. Generalmente, el comprador entrega un deposito (cinco a diez por ciento del precio) en garantia.

Paso 3: Solicitud del permiso ante la SRE

El banco fiduciario, a traves del notario publico, solicita el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para constituir el fideicomiso conforme al articulo 11 de la LIE. La SRE verifica que el inmueble se encuentre dentro de la zona restringida y que la operacion cumpla con los requisitos legales.

Paso 4: Constitucion del fideicomiso ante notario

Una vez obtenido el permiso de la SRE, el notario publico formaliza la escritura de constitucion del fideicomiso, que incluye la transmision de propiedad del inmueble al banco fiduciario y la designacion del extranjero como fideicomisario.

Paso 5: Inscripcion registral

La escritura de fideicomiso se inscribe en el Registro Publico de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente, quedando asentada la propiedad del banco fiduciario y los derechos del fideicomisario extranjero.

Timeline del proceso

Etapa	Tiempo estimado	Responsable
Due diligence del inmueble	1-2 semanas	Abogado del comprador
Negociacion y contrato de promesa	1-2 semanas	Partes y abogados
Solicitud de permiso SRE	3-6 semanas	Banco fiduciario via notario
Aprobacion de la SRE	2-4 semanas	SRE
Elaboracion de escritura de fideicomiso	2-3 semanas	Notario publico
Firma de escritura	1 dia	Partes ante notario
Inscripcion en Registro Publico de la Propiedad	2-6 semanas	Notario publico
Proceso total	3-5 meses	Todos los involucrados

Costos del fideicomiso inmobiliario para extranjeros

Los costos del fideicomiso representan un componente significativo de la operacion que el comprador extranjero debe presupuestar adicionalmente al precio del inmueble.

Concepto	Costo aproximado	Frecuencia	Quien paga
Constitucion del fideicomiso (banco)	$8,000 - $15,000 USD	Unica vez	Comprador
Permiso de la SRE	$2,500 - $4,000 USD	Unica vez	Comprador
Honorarios notariales	0.5% a 1.5% del valor del inmueble	Unica vez	Comprador
Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles (ISAI)	2% a 5% del valor (segun estado)	Unica vez	Comprador
Inscripcion en Registro Publico	$500 - $2,000 USD	Unica vez	Comprador
Cuota anual de mantenimiento del fideicomiso	$500 - $1,500 USD por ano	Anual	Comprador (fideicomisario)
Avaluo del inmueble	$300 - $1,000 USD	Unica vez	Comprador
Honorarios legales del abogado	$2,000 - $5,000 USD	Unica vez	Comprador
Costo total de cierre (inmueble de $300,000 USD)	$20,000 - $35,000 USD (6-12% del valor)	Unica vez + anuales	Comprador

La cuota anual de mantenimiento del fideicomiso es un costo recurrente que el comprador debe contemplar durante toda la vigencia del fideicomiso (hasta cincuenta anos con posibilidad de renovacion). Los bancos fiduciarios ajustan esta cuota periodicamente, por lo que es recomendable negociar un tope de incremento anual al momento de la constitucion.

Alternativa: adquisicion mediante sociedad mexicana

El articulo 10-A de la Ley de Inversion Extranjera establece una alternativa al fideicomiso: los extranjeros personas fisicas o morales pueden adquirir inmuebles en la zona restringida para fines no residenciales (actividades industriales, comerciales, turisticas y de servicios) a traves de la constitucion de una sociedad mexicana con participacion extranjera.

Aspecto	Fideicomiso bancario	Sociedad mexicana
Uso permitido	Residencial y no residencial	Solo no residencial (comercial, industrial, turistico)
Costo de constitucion	$10,000 - $20,000 USD	$5,000 - $15,000 USD
Costo anual de mantenimiento	$500 - $1,500 USD	Contabilidad, declaraciones, compliance ($3,000 - $10,000 USD)
Propiedad del inmueble	Banco fiduciario (en beneficio del extranjero)	Sociedad mexicana (con accionistas extranjeros)
Restriccion de uso	Ninguna	No puede ser vivienda del extranjero
Obligaciones fiscales	ISR del fideicomisario por rentas	ISR corporativo (30%) + ISR de dividendos
Complejidad legal	Media	Alta
Permiso de la SRE	Si	Si (clausula de exclusion de extranjeros)
Ideal para	Vivienda vacacional, residencia, retiro	Hoteles, restaurantes, negocios turisticos, desarrollos

La sociedad mexicana debe incluir en sus estatutos la clausula de exclusion de extranjeros (conocida como clausula Calvo), conforme al articulo 15 de la LIE. Adicionalmente, la sociedad debe dar aviso a la SRE dentro de los sesenta dias habiles siguientes a la adquisicion del inmueble, conforme al articulo 10-A de la LIE.

Es importante senalar que el SAT y las autoridades fiscales pueden cuestionar la constitucion de una sociedad cuyo unico activo sea un inmueble utilizado como vivienda del accionista extranjero, por considerar que se trata de una simulacion para eludir la restriccion constitucional. La recomendacion es utilizar la sociedad solo cuando genuinamente se realizan actividades comerciales o turisticas.

Impuestos para extranjeros propietarios de inmuebles en Mexico

Los extranjeros que poseen inmuebles en Mexico, ya sea directamente (fuera de zona restringida) o a traves de fideicomiso, estan sujetos a obligaciones fiscales mexicanas por los ingresos generados por dichos inmuebles.

Tipo de ingreso	Impuesto	Tasa	Fundamento
Renta de inmueble	ISR por arrendamiento	25% retencion sobre ingreso bruto (sin deducciones) o tributacion optativa con deducciones	Art. 153-154 LISR
Venta de inmueble	ISR por enajenacion	Tasa efectiva segun ganancia (similar a nacionales)	Arts. 119-128 LISR
Propiedad del inmueble	Impuesto predial	Segun valor catastral (tasa local)	Codigo fiscal del estado
Adquisicion	ISAI	2-5% segun estado	Codigo fiscal del estado
Herencia	ISR sobre excedente de exencion	Tarifa del art. 152 LISR	Art. 93, fracc. XXII LISR

Los tratados para evitar la doble tributacion que Mexico tiene vigentes con mas de sesenta paises pueden modificar el tratamiento fiscal aplicable. Por ejemplo, el tratado Mexico-Estados Unidos permite al residente estadounidense acreditar el ISR pagado en Mexico contra su obligacion fiscal en EUA, evitando la doble imposicion. La planeacion fiscal internacional es indispensable para extranjeros con inmuebles en Mexico, y se recomienda contar con asesor fiscal en ambas jurisdicciones.

Requisitos migratorios para extranjeros compradores de inmuebles

La adquisicion de un inmueble en Mexico no otorga automaticamente un estatus migratorio. Sin embargo, la propiedad inmobiliaria puede facilitar la obtencion de ciertos permisos de residencia.

Estatus migratorio	Relevancia para compra de inmueble	Requisitos principales
Visitante sin permiso para actividades remuneradas	Puede firmar escritura y comprar inmueble durante una estancia turistica	Pasaporte vigente, FMM (tarjeta de turista)
Residente temporal	Permite residir en Mexico hasta 4 anos	Acreditar solvencia economica o vinculo con residente
Residente permanente	Permite residir indefinidamente en Mexico	Puntos migratorios, vinculo familiar, jubilacion, inversion
Inversionista	Residencia temporal o permanente por inversion	Inversion minima de 40,000 UDIs (aprox. $320,000 MXN) en inmueble o negocio

Para los tramites de residencia temporal o permanente vinculados a la adquisicion inmobiliaria, consulte nuestras guias sobre residencia temporal en Mexico y visa de inversionista en Mexico.

Vigencia y renovacion del fideicomiso

El fideicomiso inmobiliario tiene una vigencia maxima de cincuenta anos conforme al articulo 14 de la LIE, contados a partir de su constitucion. Al termino de la vigencia, el fideicomiso puede renovarse por periodos adicionales de cincuenta anos, previa solicitud al banco fiduciario y obtencion de un nuevo permiso de la SRE.

Aspecto de vigencia	Descripcion
Plazo inicial	Hasta 50 anos
Renovacion	Por periodos adicionales de 50 anos
Permiso de renovacion	Nuevo permiso de la SRE
Costo de renovacion	Similar al de constitucion (cuota bancaria + SRE)
Consecuencia de no renovar	El fiduciario debe enajenar el inmueble y entregar el producto al fideicomisario
Transmision durante vigencia	El fideicomisario puede ceder sus derechos a otro extranjero o mexicano
Fallecimiento del fideicomisario	Los derechos pasan al beneficiario sustituto designado en el contrato

Preguntas frecuentes sobre extranjeros comprando inmuebles en Mexico

Un extranjero puede comprar una casa en la playa en Mexico

Si, pero no de forma directa. Conforme al articulo 27 constitucional, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de inmuebles en la zona restringida (50 km de costas, 100 km de fronteras). Sin embargo, pueden adquirir derechos equivalentes a los de un propietario a traves de un fideicomiso bancario regulado por la Ley de Inversion Extranjera. El fideicomiso les permite habitar, rentar, vender, heredar y realizar mejoras al inmueble como si fueran propietarios plenos.

Cuanto cuesta el fideicomiso para extranjeros en Mexico

El costo inicial de constitucion del fideicomiso oscila entre $10,000 y $20,000 USD, incluyendo la cuota bancaria, el permiso de la SRE, los honorarios notariales y los gastos registrales. Adicionalmente, el comprador debe pagar el ISAI (dos a cinco por ciento del valor segun el estado) y los honorarios de su abogado. El costo anual de mantenimiento del fideicomiso es de $500 a $1,500 USD, pagadero al banco fiduciario.

Un extranjero puede obtener credito hipotecario en Mexico

Es posible pero limitado. Algunos bancos mexicanos y empresas de financiamiento hipotecario especializadas (como MEXLend, Intercam o Global Mortgage) ofrecen creditos hipotecarios a extranjeros con tasas que oscilan entre el siete y el doce por ciento anual. Los requisitos incluyen enganche de treinta a cincuenta por ciento, comprobante de ingresos en el pais de origen, historial crediticio internacional y seguro de vida. El credito se estructura sobre el fideicomiso, no sobre la propiedad directa.

Que pasa con el fideicomiso si el banco fiduciario quiebra

El patrimonio del fideicomiso es autonomo del patrimonio del banco fiduciario. Conforme al articulo 386 de la LGTOC, los bienes fideicomitidos no forman parte de la masa de la quiebra del banco. En caso de liquidacion del fiduciario, el fideicomiso se transfiere a otro banco autorizado designado por la CNBV, sin afectacion de los derechos del fideicomisario. Esta proteccion es una de las ventajas fundamentales del esquema fiduciario.

Un extranjero puede comprar directamente un inmueble en la Ciudad de Mexico

Si. La Ciudad de Mexico se encuentra fuera de la zona restringida (esta a mas de cien kilometros de la costa mas cercana y no es zona fronteriza), por lo que los extranjeros personas fisicas pueden adquirir el dominio directo de inmuebles sin necesidad de fideicomiso. El unico requisito adicional es el Convenio ante la SRE (clausula Calvo) por el cual el extranjero se compromete a considerarse como nacional respecto del inmueble y a no invocar la proteccion de su gobierno.

Puedo heredar mi propiedad en Mexico a mis hijos extranjeros

Si. En el caso de inmuebles fuera de zona restringida, los herederos extranjeros pueden recibir el dominio directo por via sucesoria. En el caso de inmuebles en zona restringida adquiridos mediante fideicomiso, el fideicomisario puede designar beneficiarios sustitutos en el contrato de fideicomiso, quienes asumiran los derechos del fideicomisario fallecido. Si los herederos son extranjeros y el inmueble esta en zona restringida, deberan mantener el fideicomiso; no pueden adquirir el dominio directo.

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